美国3月既有住宅成交放缓，年化降至398万

背景

全国房地产经纪人协会（NAR）于2026年4月13日报告称，3月美国既有住宅年化成交降至3.98百万套（398万），低于市场一致预期的4.06百万，并低于经修订后的2月4.09百万。这一环比-3.6%的降幅扭转了此前的温和动力：二手房系列在2025年12月曾激增5.1%至4.35百万，达到近三年最高点，随后在2026年初回落。NAR指出，该系列基于过户（closing）数据，通常反映30至60天之前的签约活动，因此3月的过户主要反映的是1–2月的买方决策。3月既有住宅中位价为$408,800，较去年同期上涨1.4%；总体库存为4.1个月——这些数据表明供应仍然受限，但对融资条件敏感（全国房地产经纪人协会，2026年4月13日）。

该数据集对市场重要，因为它将需求趋势与供应端摩擦（如锁定效应）混合在一起：持有疫情期间低于4%抵押贷款的屋主仍然不愿挂牌出售，从而抑制了有效供应。抵押贷款信贷条件以及当前30年期固定利率与既有抵押贷款之间的利差持续决定挂牌动机与住房存量流动性。尽管成交量放缓，价格显示出韧性——中位价同比为正，这意味着供应约束与买方可负担性之间在动态权衡。对于机构投资者和政策观察者而言，3月数据凸显了住房活动不均衡的路径，因为家庭会对利率与库存信号做出反应。

我们同时提供若干链接以便了解更广泛的宏观背景和住房专项指标；参见我们的住房和宏观门户以获取历史系列和相关政策分析。尽管头条发布以成交为主，互补指标——抵押贷款购房申请、新挂盘和建商信心——将有助于构建更完整的近期图景。市场参与者应把3月数据视为滞后但有信息价值的快照：4月和5月的过户将更好地反映任何发生于3月末的货币或宏观变动后买方行为的变化。来源：全国房地产经纪人协会新闻稿，2026年4月13日；以及 InvestLive 摘要（https://investinglive.com/news/us-march-existing-home-sales-398m-vs-406m-expected-20260413/）。

数据深究

细看数据可以看到混合信号：成交量、价格和库存并未同步移动。3月年化成交率3.98百万对比经修订后的2月4.09百万以及2025年12月的高点4.35百万，显示出年内的高波动性。环比方面，继2月环比+2.7%后，3月下滑3.6%；同比对流程类指标参考价值有限，但中位价同比上涨1.4%（至$408,800）强调了尽管成交量下滑，价格支撑仍然存在。以月供衡量的库存为4.1个月，这是衡量供需平衡的常规指标：按历史标准来看这一水平属于偏紧到中性，而非宽松，支持了观察到的价格稳定性。

NAR发布的区域拆分（以及基础MLS数据）显示出差异：部分太阳带（Sun Belt）市场的交易流量仍强于气候较冷或高价沿海大都会区，当地的可负担性和人口迁移模式在影响活动。锁定效应是可量化的：一大批屋主被低于4%的利率“锁住”，在当前抵押贷款利率下，有效供应结构性受限。这一动态贯穿2025年并延续至2026年，部分解释了为何价格能维持而成交量震荡。对机构分析而言，将成交节奏与抵押贷款发放利差、政府支持企业（GSE）的购入活动进行相关分析，可更清晰判断3月放缓是季节性调整噪声、利率驱动的犹豫，还是合同到过户环节的管线压缩。

在数据溯源方面，需要记住NAR系列衡量的是过户，而不是已签合同——既有住宅成交报告通常落后于待结合同（Contract Pending Home Sales）一至两个月。因此，3月过户下滑可能反映1–2月的合同活动疲软，但可能无法完全捕捉3月下旬或4月出现的买方兴趣回升。追踪与住房相关股票的投资者应将此发布与更及时的指标（如抵押贷款购房申请、待结同意销售和地区MLS新挂牌数据）结合使用。我们的分析模型对NAR过户系列与购房申请指标加权，以平滑时间差异。

行业影响

3月数据对住房板块的不同子行业具有差异化影响：住宅开发商及建材供应商、抵押贷款放款机构、拥有住宅敞口的REIT、以及经纪与产权服务等各自面临不同的需求与利润率压力。对住宅建造业集中的交易所上市和股权基准（例如XHB及戴维森、朗特里克等家居建商名称）来说，成交下滑可能对近期收入预期构成负面影响，尤其当与房屋开工与抵押贷款申请等前瞻性指标同时走弱时。相反，价格韧性——中位价同比+1.4%——可能支持卖方和既有屋主的利润，但若成交量疲软持续，仍无法抵消抵押贷款发起方与经纪公司以成交为基础的收入损失。

金融状况与收益率曲线将成为二次推动因素。如果抵押贷款利差扩大或10年期国债收益率回升，购房可负担性将收紧，进而抑制交易

来源：全国房地产经纪人协会新闻稿，2026年4月13日；InvestLive 摘要（https://investinglive.com/news/us-march-existing-home-sales-398m-vs-406m-expected-20260413/）。