Ventas de viviendas usadas en EE.UU. 3,98 M marzo

Contexto

La Asociación Nacional de Realtors (NAR) informó el 13 de abril de 2026 que las ventas de viviendas existentes en EE. UU. cayeron a 3,98 millones anualizados en marzo, por debajo del consenso de 4,06 millones y por debajo de los 4,09 millones revisados de febrero. Esa caída intermensual del -3,6% revirtió un periodo de impulso moderado: la serie de reventas se había disparado un 5,1% en diciembre de 2025 hasta 4,35 millones, el ritmo más alto en casi tres años, antes de enfriarse a comienzos de 2026. La NAR indica que la serie se basa en datos de cierres y normalmente refleja la actividad contractual de hace entre 30 y 60 días, por lo que los cierres de marzo capturan en gran medida decisiones de compra de enero a febrero. El precio medio de casas existentes en marzo fue de $408,800, un alza interanual del 1,4%, y el inventario total se situó en 4,1 meses — puntos de datos que señalan un mercado aún constreñido por la oferta pero sensible a las condiciones de financiación (National Association of Realtors, 13 abr 2026).

Este conjunto de datos importa para los mercados porque mezcla tendencias de demanda con fricciones del lado de la oferta, como el efecto de retención (lock-in), en el que propietarios con hipotecas de la era pandémica por debajo del 4% se muestran reacios a poner su vivienda en venta. Las condiciones del crédito hipotecario y el diferencial entre las tasas fijas a 30 años actuales y las hipotecas heredadas continúan dictando los incentivos para listar y la movilidad del parque inmobiliario. La evolución de los precios ha mostrado resiliencia: los precios medianos crecen interanual incluso cuando los volúmenes de transacción se han suavizado, lo que implica un mercado donde las restricciones de oferta y la asequibilidad de los compradores discuten dinámicamente. Para inversores institucionales y observadores de política, la cifra de marzo destaca la trayectoria desigual de la actividad en vivienda conforme los hogares responden a señales de tasas e inventario.

Incluimos enlaces para contexto adicional sobre el panorama macro más amplio e indicadores específicos de vivienda; consulte nuestros portales de vivienda y macro para series históricas y análisis de política relacionados. Si bien el titular se centra en transacciones cerradas, métricas complementarias — solicitudes de compra hipotecaria, nuevas ofertas listadas y el sentimiento de los constructores — serán necesarias para formar una imagen más completa a corto plazo. Los participantes del mercado deberían tratar los datos de marzo como una instantánea rezagada pero informativa: los cierres de abril y mayo capturarán mejor el comportamiento de los compradores tras cualquier desarrollo monetario o macro a finales de marzo. Fuente: comunicado de prensa de la National Association of Realtors, 13 abr 2026 y resumen de InvestLive (https://investinglive.com/news/us-march-existing-home-sales-398m-vs-406m-expected-20260413/).

Análisis detallado de datos

Un examen más detenido de las cifras muestra una señal mixta: volumen, precio e inventario no se mueven al unísono. La tasa anualizada de ventas de 3,98 millones en marzo se compara con 4,09 millones en febrero (revisado) y el máximo de diciembre de 2025 de 4,35 millones, lo que indica alta volatilidad intraanual. Mes a mes, las ventas cayeron un 3,6% en marzo tras un aumento del +2,7% en febrero; las comparaciones interanuales son menos informativas para los flujos, pero la ganancia del precio medio del 1,4% interanual (hasta $408,800) subraya un soporte de precios persistente a pesar de la caída del volumen. El inventario medido en meses de oferta se situó en 4,1 meses, una medida convencional del equilibrio entre oferta y demanda: por estándares históricos esto es de ajustado a neutral más que holgado, apoyando la estabilidad de precios observada.

Los desglose regionales en el comunicado de la NAR (y en los datos subyacentes de MLS) muestran dispersión: algunos mercados del Sun Belt continúan mostrando flujos de transacción más fuertes que áreas de clima más frío o grandes zonas costeras de altos precios, con la asequibilidad y los patrones migratorios influyendo en la actividad local. El efecto de retención es cuantificable: con una cohorte sustancial de propietarios anclados a tasas por debajo del 4%, la oferta efectiva está estructuralmente constreñida respecto a la demanda a las tasas hipotecarias actuales. Esa dinámica ha sido un tema recurrente durante 2025 y en 2026 y explica en parte por qué los precios se han mantenido mientras los volúmenes han oscilado. Para análisis institucionales, correlacionar la cadencia de ventas con los diferenciales de originación hipotecaria y la actividad de compra de las GSE proporciona una visión más clara sobre si la desaceleración de marzo refleja ruido por ajuste estacional, hesitación por las tasas o una compresión del pipeline entre contrato y cierre.

En cuanto a la procedencia de los datos, recuerde que la serie de la NAR mide cierres, no contratos firmados: el informe de ventas de viviendas existentes normalmente va rezagado respecto al índice de Contract Pending Home Sales por uno o dos meses. Por lo tanto, una caída en cierres en marzo podría reflejar una actividad contractual más débil en enero-febrero pero no capturar por completo una posible recuperación del interés comprador que se materializó a finales de marzo o en abril. Los inversores que siguen acciones relacionadas con la vivienda deberían combinar este comunicado con indicadores más oportunos como solicitudes de compra hipotecaria, ventas pendientes y datos regionales de nuevas ofertas en MLS. Para nuestros modelos analíticos ponderamos la serie de cierres de la NAR y las métricas de solicitudes de compra para suavizar las diferencias de sincronización.

Implicaciones por sector

La cifra de marzo tiene implicaciones diferenciadas a lo largo del complejo de la vivienda: constructores y proveedores de materiales, prestamistas hipotecarios, REITs con exposición residencial, y servicios de corretaje y titularidad enfrentan presiones distintas sobre demanda y márgenes. Los índices y referencias de renta variable con exposición concentrada al sector de la construcción residencial (por ejemplo, XHB, y nombres de promotores como DHI, LEN, PHM) típicamente reaccionan a la combinación de volumen e indicadores adelantados como comienzos de construcción y solicitudes hipotecarias, con caídas en ventas potencialmente negativas para las expectativas de ingresos a corto plazo. Por el contrario, la resiliencia de los precios — precio medio +1,4% interanual — puede sostener márgenes para vendedores y propietarios existentes pero no compensa el golpe a las fuentes de ingresos dependientes de transacciones para originadores hipotecarios y corredores si la debilidad de volumen persiste.

Las condiciones financieras y la curva de rendimiento actuarán como impulsores de segundo orden. Si los diferenciales hipotecarios se amplían o los rendimientos del Tesoro a 10 años retroceden al alza, la capacidad de compra se reduce y las transacciones se debilitan.

Fuente: National Association of Realtors (comunicado de prensa, 13 abr 2026) y resumen de InvestLive (https://investinglive.com/news/us-march-existing-home-sales-398m-vs-406m-expected-20260413/).