3月二手房销量环比下降4.9%

背景

根据全国房地产经纪人协会（NAR）在2026年4月13日发布并由 Seeking Alpha 汇总的报告，3月二手房销量环比下降4.9%，降至经季节性调整的年化387万套（NAR，2026年4月13日；Seeking Alpha，2026年4月13日）。此次下滑超出市场普遍预期，并伴随较温和的同比收缩——比2025年3月下降约8.2%，标志着年化销售速度连续第六个月下滑。价格压力呈现出不均衡的特征：NAR 报告显示3月二手房中位价为408,700美元，同比上涨1.8%，但远低于2020–2022年间的两位数涨幅。库存改善仍然缓慢；NAR 数据显示待售房源约109万套，同比增长约6.5%，但按当前销售速度仅相当于约3.4个月的供应量。

该发布发生在更高利率的宏观环境下。根据房利美（Freddie Mac）数据，4月第1周30年期固定抵押贷款利率平均约为6.86%（房利美，2026年4月9日），该利率水平持续压缩购房者可负担能力并抑制边际需求。区域分化持续存在：相较于东北部和中西部市场，日照带（Sun Belt）城市的需求仍然更为坚挺，后者的库存和价格调整更为显著。对于机构投资者而言，该报告改变了对抵押贷款支持证券（MBS）、房地产投资信托（REIT）和住宅建造及建材等周期性敞口的边际判断。

市场的即时反应在公开股票和固定收益市场均可见端倪。报告发布当日，REIT ETF 和建造商个股跑输大盘；据盘中市况数据显示，SPDR S&P Homebuilders ETF（XHB）盘中下跌约1.8%，而标普500仅下跌约0.4%（彭博社，2026年4月13日）。由于疲弱的楼市数据降低了对近期通胀压力的预期，美国国债收益率曲线小幅趋平，机构 MBS 的利差收窄了若干基点。这些变动反映了数据对住房相关消费以及通过抵押贷款市场影响融资成本渠道的含义。

数据深入分析

表面上的4.9%降幅掩盖了若干重要的子趋势。首套房买家在3月的交易中约占27%，低于一年前的31%，表明可负担性约束在入门层面最为严峻（NAR）。现金成交占比为23%，略高于2025年3月的20%，这强化了在部分市场自住购房者被投资者和全现金买家挤出的现象。房源中位挂牌时长从2025年3月的39天上升至46天，表明部分子市场的价格发现放缓、买方议价能力上升。

库存动态是销量下降的核心驱动因素。约109万套的可售库存同比扩大6.5%，但仍比2019年同月的疫情前平均水平低约18%。供应在绝对值上上升，但不足以将“月度供应量”回归到能显著冷却头条价格的水平。在3.4个月供应的情况下，市场在历史上属于平衡至有利卖方的区间，这也解释了为何尽管交易量大幅下滑，中位价仍呈同比正增长。

抵押贷款可负担性指标凸显了交易放缓的原因。以中位价408,700美元、30年期固定利率6.86%并首付20%计算，月供约为2,300美元——几乎占美国家庭中位收入的25%，而2019年约为18%。这种挤压在年轻群体和高价沿海市场最为明显，在那里利率上升与更高税负共同降低了实际需求。此外，根据抵押银行家协会（MBA）数据，截至4月初的前12周中，有10周的购房抵押贷款申请呈下降趋势，进一步印证新合同活动大幅收缩。

行业影响

房地产股与抵押贷款支持证券是直接受影响最明显的板块。报告发布后，机构 MBS 的利差略有收窄，投资者对近期利率稳定或远期温和下调的概率进行重新定价，从而改善了高质量 MBS 的久期持有理由。相反，如果利率波动持续偏高，抵押 REIT（例如 NLY、TWO）将面临利差压缩的盈利压力；且较低的贷款发放量会减少贷款发起机构与贷款服务商的手续费收入。房屋建造商股票（例如 DHI、LEN、PHM）通常更多依赖新建房需求，对二手房销量的敏感度较低，但二手市场放缓限制换房买家的交易意愿，可能在6至9个月的时滞后通过建筑许可与开工反映出来。

具有住房敞口的私募股权与信贷策略应注意区域差异化。日照带市场（凤凰城、奥斯汀、坦帕）仍报告中位价同比增长中位数百分点，而新英格兰与中西部市场则显示中位价持平或下降。这种异质性意味着管理人的个体选择将在住宅资产支持类策略中显著驱动结果。关注单户出租（SFR）平台的机构资本会发现并购管道放缓，如果定价调整到位可能会提高已部署资本的收益率；但若融资成本维持在高位，2020–2022年间特征性的资本化率压缩可能会部分逆转。

政策互动并非微不足道。美联储的方向以及对住房税收激励或抵押贷款保险规则的任何调整都将迅速改变格局。即便30年期抵押贷款利率稳定或下调50个基点，也会显著改善边际买家的可负担性，增加购房申请并可能逆转部分库存压力。相反，若高利率持续较长时间，将放大...