美国2026年第一季度房屋止赎增长26%，由历史困境驱动

# 美国2026年第一季度房屋止赎增长26%，由历史困境驱动

美国进入止赎程序的房产数量在2026年第一季度同比增长了26%。来自房地产数据提供商ATTOM的数据表明，从1月到3月，共有106,000个止赎启动。这标志着止赎活动连续第四个季度上升。该增长在2026年5月30日发布于finance.yahoo.com的报告中被披露。一个关键的区别支撑了这一趋势：增长并非由新的房主违约驱动，而是由于金融系统最终处理了2012年至2016年间产生的拖欠贷款的积压，这些贷款多年来一直处于停滞状态。

背景 — 为什么现在重要

止赎活动在过去十多年里远低于历史高峰。上一次严重的止赎困境是2007-2009年的金融危机，当时季度启动超过300,000套房产。最近的低点发生在2021年第三季度，当时止赎启动仅略超过16,000套，受到联邦暂停令和强有力的宽容计划的抑制。目前的宏观背景特征是稳定的劳动力市场，但抵押贷款利率持续高企，30年固定贷款的平均利率接近6.8%。

最近加速的催化剂是贷款人和服务商的程序性变化。在疫情期间，各州和联邦的保护措施冻结了止赎管道。随着这些保护措施的到期，服务商开始缓慢审查数百万个违约贷款。当前的这一波代表了对最老、最困扰的案件的最终处理，这些案件的修改选项已用尽。这是资产负债表的清理，而不是当前房主中出现新一波金融压力的指标。

数据 — 数字显示了什么

2026年第一季度的106,000个止赎启动与2025年第四季度的95,000个相比，呈显著的环比增长。同比增长26%意味着大约新增22,000个房产进入该过程。一个关键指标，困境比率，显示超过75%的新止赎行动与2023年第四季度已逾90天的贷款相关。这一积压清理与新发放贷款的表现形成对比。2022年和2023年发放的贷款的违约率仅为0.38%，远低于2012-2016年期间的2.1%违约率。

	年份（贷款发放年）	违约率（90天以上）
之前	2012-2016	2.1%
之后	2022-2023	0.38%

地理上，增长并不均匀。像伊利诺伊州、新泽西州和佛罗里达州等具有司法止赎程序的州，百分比增长最大，通常超过40%。这与更长的法律时间线相一致，导致了更大的积压。全国止赎率仍保持在所有住房单元的0.13%，仍低于疫情前2019年的平均水平0.16%。

分析 — 对市场/行业/股票的影响

这一动态创造了明显的赢家和输家。拥有大量历史贷款的抵押贷款服务商，如MRBK和OCN，受益于最终解决不良资产，并可以从资产销售中确认一次性收益。专门的房地产拥有（REO）处置公司和拍卖平台的活动也在增加。相反，这对单户住宅租赁（SFR）行业构成了一定的逆风。像INVH和AMH这样的公司可能面临拍卖中竞争房产供应的增加，可能会使特定区域市场的租金增长放缓50-100个基点。

一个关键的反论点是，这一过程为住房市场增加了增量供应，而住房市场仍然供不应求。这106,000个启动仅占美国超过1.4亿个住房单元的一小部分。它们的吸收不太可能对国家房价指数产生实质性影响。风险在于特定邮政编码地区，止赎可能会集中，导致局部价格压力。机构和对冲基金的定位显示，资本流入购买和解决困扰贷款组合的专业金融公司，而宏观基金在很大程度上忽视了更广泛住房市场押注的信号。

展望 — 接下来要关注什么

市场参与者将监测2026年第二季度的止赎数据，预计将在8月底发布，以确认清理趋势是否在继续或加速。7月31日的FOMC会议及其后对利率路径的评论将影响服务商管理更近期违约贷款的计算。10年期国债收益率持续超过4.5%可能会对2020年后的贷款表现施加压力，但当前数据并未显示该群体存在困境。

需要关注的关键水平包括全国止赎率。若超过0.18%的住房单元，将表明这一过程正在超出历史积压。像芝加哥和迈阿密这样的市场的区域房价指数将检验止赎供应是否易于吸收。如果这些地区的价格增长相对于全国平均水平减速超过200个基点，将表明清理过程导致了局部过剩效应。

常见问题解答

止赎增加对房价意味着什么？

对全国房价的影响微乎其微。尽管新止赎启动数量上升，但仍远低于会显著增加住房供应的水平。美国面临数百万套住房的短缺。这些被止赎的房产正在被吸收进一个紧张的市场。特定社区中高浓度的困扰房产可能会产生局部价格压力，但像Case-Shiller这样的广泛指数不太可能直接受到这一历史清理活动的影响。

当前的止赎潮与2008年相比如何？

2008年的危机是由于房价崩溃和有毒的抵押贷款产品引发的，导致系统性失败。目前的活动是对旧有已知问题的解决，而不是新危机。在2009年第三季度达到高峰时，止赎启动超过每季度300,000套。2026年第一季度的106,000套比这低65%。关键是，房主的净资产接近历史高位，自2010年以来的贷款承保标准远比以往严格，防止了导致上次危机的负资产螺旋。

银行是否面临来自这些止赎的大额损失？

大型银行在多年中已基本为这些损失做好了准备。这些贷款是旧的，已以深度折扣的价值计入账面。对于像JPM和BAC这样的大型机构而言，解决这些问题是清理不良资产的最后一步，通常会导致小幅净收益，因为回收价值超过账面价值。财务影响对持有集中历史贷款组合的小型社区银行和非银行服务商更为相关。

结论

止赎的上升是金融系统解决旧问题的迹象，而不是新问题的开始。

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