Aumento del 26% delle Esecuzioni Immobiliari negli USA nel Q1 2026

Il volume delle proprietà statunitensi che entrano nel processo di esecuzione immobiliare è aumentato del 26% su base annua nel primo trimestre del 2026. I dati di ATTOM, il fornitore di dati sulle proprietà, mostrano 106.000 avvii di esecuzioni da gennaio a marzo. Questo segna il quarto trimestre consecutivo di attività in aumento nelle esecuzioni. L'aumento è stato pubblicato in un rapporto su finance.yahoo.com il 30 maggio 2026. Una distinzione critica sottende la tendenza: l'aumento non è guidato da nuovi inadempimenti dei proprietari di casa, ma dal sistema finanziario che finalmente elabora un arretrato di prestiti inadempienti originati tra il 2012 e il 2016 che sono rimasti in uno stato di limbo per anni.

Contesto — perché è importante ora

L'attività di esecuzione è rimasta ben al di sotto dei picchi storici per oltre un decennio. L'ultimo periodo di grave disagio da esecuzione è stato la crisi finanziaria del 2007-2009, quando gli avvii trimestrali superarono le 300.000 proprietà. Il recente punto più basso si è verificato nel Q3 2021, quando gli avvii di esecuzioni sono scesi a poco più di 16.000, soppressi da moratorie federali e forti programmi di sospensione dei pagamenti. L'attuale contesto macroeconomico presenta un mercato del lavoro stabile ma tassi ipotecari persistentemente elevati, con il prestito fisso a 30 anni vicino al 6,8%.

Il catalizzatore per la recente accelerazione è un cambiamento procedurale da parte dei prestatori e dei servicer. Durante la pandemia, un mosaico di protezioni statali e federali ha congelato il processo di esecuzione. Con la scadenza di queste protezioni, i servicer hanno iniziato un lento processo di revisione di milioni di prestiti in default. L'attuale ondata rappresenta una decisione di procedere finalmente con i casi più vecchi e problematici dove le opzioni di modifica sono esaurite. Questo è un ripristino del bilancio, non un indicatore di una nuova ondata di stress finanziario tra i proprietari di casa attuali.

Dati — cosa mostrano i numeri

I 106.000 avvii di esecuzioni nel Q1 2026 rappresentano un significativo aumento sequenziale rispetto ai 95.000 nel Q4 2025. L'aumento del 26% su base annua si traduce in circa 22.000 proprietà che entrano nel processo. Una metrica chiave, il distress-ratio, mostra che oltre il 75% di queste nuove azioni di esecuzione si riferisce a prestiti già inadempienti da oltre 90 giorni entro il Q4 2023. Questo ripristino dell'arretrato contrasta con le performance dei prestiti appena originati. I prestiti originati nel 2022 e 2023 mostrano un tasso di inadempienza di solo 0,38%, notevolmente inferiore al tasso del 2,1% per il vintage 2012-2016 ora sotto pressione.

	Vintage (Anno di Origine del Prestito)	Tasso di Inadempienza (90+ Giorni)
Prima	2012-2016	2,1%
Dopo	2022-2023	0,38%

Geograficamente, l'aumento non è uniforme. Gli stati con processi di esecuzione giudiziaria, come l'Illinois, il New Jersey e la Florida, hanno registrato i maggiori aumenti percentuali, spesso superiori al 40%. Questo si allinea con tempi legali più lunghi che hanno creato arretrati maggiori. Il tasso nazionale di esecuzione rimane allo 0,13% di tutte le unità abitative, ancora sotto la media pre-pandemia del 2019 dello 0,16%.

Analisi — cosa significa per i mercati / settori / ticker

Questa dinamica crea chiari vincitori e vinti. I servicer ipotecari con grandi portafogli legacy, come MRBK e OCN, beneficiano finalmente della risoluzione di attività non performanti e possono riconoscere guadagni una tantum dalla vendita di attivi. Le aziende specializzate nella gestione di immobili (REO) e le piattaforme d'asta vedono anche un aumento dell'attività. Al contrario, ciò rappresenta un modesto ostacolo per il settore degli affitti residenziali unifamiliari (SFR). Aziende come INVH e AMH potrebbero affrontare un aumento dell'offerta di proprietà in competizione all'asta, potenzialmente attenuando la crescita degli affitti in specifici mercati regionali di 50-100 punti base.

Un argomento contro è che il processo aggiunge un'offerta incrementale al mercato immobiliare, che rimane sotto rifornito. I 106.000 avvii rappresentano una piccola frazione dei oltre 140 milioni di unità abitative negli USA. La loro assorbimento è improbabile che influisca materialmente sugli indici dei prezzi delle abitazioni nazionali. Il rischio risiede in specifici codici postali dove le esecuzioni potrebbero diventare concentrate, portando a pressioni sui prezzi localizzate. La posizione degli investitori istituzionali e dei fondi hedge mostra capitali che fluiscono verso aziende di finanza specializzata che acquistano e risolvono portafogli di prestiti in difficoltà, mentre i fondi macro ignorano in gran parte il segnale per scommesse più ampie sul mercato immobiliare.

Prospettive — cosa osservare in seguito

I partecipanti al mercato monitoreranno i dati sulle esecuzioni del Q2 2026, che saranno rilasciati a fine agosto, per confermare che la tendenza di ripristino sta continuando o accelerando. La riunione del FOMC del 31 luglio e i successivi commenti sul percorso dei tassi di interesse influenzeranno il calcolo per i servicer che gestiscono prestiti inadempienti più recenti. Un movimento sostenuto nel rendimento del Treasury a 10 anni sopra il 4,5% potrebbe esercitare pressione sulle performance dei prestiti post-2020, ma i dati attuali non mostrano stress in quel gruppo.

Livelli chiave da osservare includono il tasso nazionale di esecuzione. Un movimento sopra lo 0,18% delle unità abitative segnerebbe che il processo si sta espandendo oltre l'arretrato legacy. Gli indici dei prezzi delle abitazioni regionali per mercati come Chicago e Miami testeranno la tesi che l'offerta di esecuzioni è facilmente assorbita. Se la crescita dei prezzi in queste aree decelera di oltre 200 punti base rispetto alla media nazionale, indicherebbe un effetto di sovraccapacità localizzata derivante dal processo di ripristino.

Domande Frequenti

Cosa significa l'aumento delle esecuzioni per i prezzi delle case?

L'impatto sui prezzi nazionali delle case è trascurabile. Il volume dei nuovi avvii di esecuzione, pur aumentando, rimane ben al di sotto dei livelli che aumenterebbero in modo significativo l'offerta abitativa. Gli USA affrontano un deficit di diversi milioni di abitazioni. Queste proprietà espropriate vengono assorbite in un mercato ristretto. È possibile una pressione sui prezzi localizzata in specifici quartieri con alte concentrazioni di proprietà in difficoltà, ma indici ampi come il Case-Shiller sono improbabili che mostrino un effetto diretto da questa attività di ripristino legacy.

Come si confronta l'attuale ondata di esecuzioni con quella del 2008?

La crisi del 2008 è stata guidata dal crollo dei valori delle case e da prodotti ipotecari tossici, portando a un fallimento sistemico. L'attività attuale è una risoluzione di vecchi problemi noti, non una nuova crisi. Al suo picco nel Q3 2009, gli avvii di esecuzioni superarono le 300.000 per trimestre. Il dato del Q1 2026 di 106.000 è inferiore del 65%. Fondamentalmente, l'equità dei proprietari di casa è vicino ai massimi storici e l'approvazione dei prestiti dal 2010 è stata molto più rigorosa, prevenendo la spirale di equità negativa che ha alimentato l'ultima crisi.

Le banche stanno affrontando grandi perdite da queste esecuzioni?

Le grandi banche hanno in gran parte accantonato queste perdite nel corso degli anni. I prestiti in questione sono vecchi e sono stati mantenuti nei bilanci a valori profondamente scontati. Per grandi istituzioni come JPM e BAC, la risoluzione è un passo finale per liberare gli attivi non performanti dai bilanci, spesso risultando in un piccolo beneficio netto poiché i valori di recupero superano i valori contabili. L'impatto finanziario è più rilevante per le piccole banche comunitarie e i servicer non bancari che detengono portafogli concentrati di questi prestiti legacy.

Conclusione

L'aumento delle esecuzioni è un segno che il sistema finanziario sta risolvendo vecchi problemi, non l'inizio di nuovi.