CBL Properties relève ses prévisions 2026, le NOI progresse de 3,8 %

CBL Properties (NYSE : CBL) a publié le 5 novembre ses résultats du troisième trimestre 2026, avec un résultat opérationnel net à périmètre comparable en hausse de 3,8 % sur un an et une occupation du portefeuille de 91,5 %, en progression de 130 points de base contre 90,2 % un an plus tôt. Le REIT de centres commerciaux basé à Chattanooga a indiqué que les fonds provenant de l'exploitation ajustés ont atteint 1,90 $ par action, en hausse de 23 % contre 1,55 $ au trimestre de l'année précédente. CBL a également relevé ses prévisions 2026 pour le NOI à périmètre comparable et le FFO, la deuxième hausse cette année. La société a annoncé avoir clôturé en octobre le refinancement de 135,0 M$ de West County Center.

Contexte — pourquoi le relèvement des prévisions de CBL compte aujourd'hui

La hausse des prévisions intervient dans un contexte immobilier commercial où les propriétaires de centres commerciaux régionaux ont passé plusieurs années à absorber les fermetures de magasins liées aux faillites et les échéances de dette. Les résultats de CBL montrent que l'exploitation s'améliore plus vite que la réparation du bilan : le NOI à périmètre comparable a progressé de 2,6 % sur les neuf mois clos le 30 septembre 2026 par rapport à la période précédente, tandis que l'occupation du portefeuille a gagné 110 points de base en séquentiel depuis la fin du deuxième trimestre.

L'occupation des centres commerciaux a augmenté de 210 points de base sur un an à 89,7 %, a indiqué la société, malgré environ 68 000 pieds carrés de fermetures liées à des faillites qui ont réduit l'occupation des malls de près de 50 points de base. Cet écart entre les locations brutes et les gains nets d'occupation est le détail clé pour quiconque suit le crédit des locataires dans le secteur.

Côté financement, CBL a déclaré avoir réalisé près de 1,0 Md$ de nouveaux financements depuis le début de l'année, couvrant ses échéances de prêt 2026. La société n'a plus d'échéance majeure avant 2028, lorsque des prêts garantis par trois propriétés arriveront à terme. Le PDG Stephen D. Lebovitz a indiqué que les refinancements ont ajouté plus de 45,0 M$ de flux de trésorerie disponible annuel.

La société a aussi signalé un élément fiscal : la période de reconnaissance de cinq ans au titre de l'article 382 du Code des impôts américain qui a suivi sa sortie de faillite a expiré le 1er novembre 2026. CBL indique que cela supprime la limitation sur la reconnaissance de certaines déductions fiscales liées au changement de contrôle de 2021, ce qui pourrait permettre un traitement plus favorable en retour de capital sur les futurs dividendes si la société cède des actifs portant d'importantes pertes fiscales.

Données — ce que montrent les chiffres

Les chiffres phares se comparent favorablement au trimestre de l'année précédente sur chaque ligne opérationnelle divulguée.

Indicateur	T3 2026	T3 2025	Variation
NOI à périmètre comparable	96,2 M$	92,7 M$	+3,8 %
FFO ajusté par action	1,90 $	1,55 $	+23 %
Résultat net par action	0,37 $	2,38 $	-84 %
Occupation du portefeuille	91,5 %	90,2 %	+130 pb
Ventes sur 12 mois glissants par pied carré	463 $	447 $	+3,6 %

Le résultat net GAAP attribuable aux actionnaires ordinaires a chuté à 0,37 $ par action contre 2,38 $, une baisse due à des éléments hors comparaison opérationnelle. Le FFO publié était de 1,05 $ par action contre 2,17 $ un an plus tôt, tandis que le FFO ajusté exclut ces éléments.

La croissance du NOI à périmètre comparable du trimestre repose sur 6,4 M$ de revenus locatifs supplémentaires, que la société attribue aux gains d'occupation et à une hausse de 0,4 M$ du loyer variable. Les charges d'exploitation totales ont augmenté de 2,6 M$, réparties entre 1,5 M$ de coûts de maintenance et réparation supplémentaires et 1,5 M$ de taxes foncières en hausse, en grande partie parce que la période précédente incluait des remboursements d'impôts.

Le volume de locations a dépassé 930 000 pieds carrés au trimestre, dont environ 460 000 pieds carrés de baux nouveaux et renouvelés comparables signés avec une hausse de 6,8 % des loyers bruts moyens. Les nouveaux baux seuls ressortent 27,0 % au-dessus des loyers précédents, tandis que les renouvellements affichent une hausse moyenne de 2,0 %. Les ventes par pied carré des locataires à périmètre comparable ont progressé d'environ 3,0 % au trimestre.

CBL détenait 366,7 M$ de trésorerie non affectée et de titres négociables au 30 septembre, dont 15,8 M$ au titre de sa part de trésorerie des coentreprises.

Analyse — ce que cela signifie pour les marchés et les secteurs

La surperformance du FFO ajusté compte plus que la baisse du résultat net GAAP pour les investisseurs en REIT, car le FFO exclut la dépréciation immobilière qui fausse les comparaisons de résultats. La hausse de 23 % du FFO ajusté par action contre une croissance de 3,8 % du NOI à périmètre comparable implique que l'activité de refinancement agit réellement sur le résultat net, pas seulement sur le chiffre d'affaires.

Pour le secteur des REIT de centres commerciaux au sens large, le gain d'occupation de CBL et ses écarts de loyers comparables positifs contrastent avec le discours selon lequel les malls fermés connaissent un déclin terminal. L'écart de loyer mixte de 6,8 % et l'écart de 27,0 % sur les nouveaux baux suggèrent que la demande pour des espaces bien situés reste ferme, même si la divulgation selon laquelle les fermetures pour faillite coûtent encore près de 50 points de base d'occupation montre que le risque de crédit des locataires n'a pas disparu.

L'argument inverse est que le NOI à périmètre comparable exclut les frais de résiliation de bail et les éléments non monétaires comme les loyers linéaires, de sorte que le taux de croissance phare embellit la situation de trésorerie par rapport au chiffre d'affaires publié. Un lecteur comparant la croissance de 3,8 % du NOI à périmètre comparable de CBL à la baisse de 84 % de son résultat net GAAP voit deux images très différentes du même trimestre.

Les six prêts sans recours totalisant environ 266,7 M$ à la part de CBL, en cours de résolution par vente dirigée par le prêteur, saisie ou transfert, représentent la charge restante. Mener ces transactions à terme supprime de la dette et simplifie le portefeuille, mais chaque transfert retire aussi le NOI que ces propriétés génèrent.

En termes de positionnement, le nouveau programme de rachat d'actions de 25,0 M$ autorisé le 4 novembre signale que la direction estime que le cours ne reflète pas la valeur du portefeuille. C'est une décision d'allocation de capital, pas un pari de marché, et la société n'a pas divulgué à quel rythme elle compte l'exécuter.

Perspectives — ce qu'il faut surveiller ensuite

CBL a relevé ses prévisions 2026 pour le NOI à périmètre comparable et le FFO, bien que les fourchettes révisées précises n'aient pas été incluses dans l'extrait du communiqué. Le quatrième trimestre fera face à des comparaisons plus difficiles car la période précédente incluait des remboursements d'impôts et des récupérations de créances douteuses, que la société a explicitement signalés.

Les investisseurs devraient surveiller la vente en cours de 11,3 M$ d'Eastland Mall à Bloomington, dans l'Illinois, que la société dit sous contrat ferme avec un dépôt non remboursable et dont la clôture est attendue en novembre, sous réserve des conditions habituelles. La société est aussi en discussions avec des prêteurs sur Arbor Place Mall, Parkdale Mall and Crossing, et Volusia Mall.

Côté financement, le prêt garanti par The Outlet Shoppes at Laredo n'a été prolongé que jusqu'à fin novembre 2026, et CBL indique évaluer un refinancement, un transfert ou une vente. Cette résolution est l'événement de bilan le plus proche.

Le dividende de 0,625 $ par action ordinaire au titre du quatrième trimestre, payable le 31 décembre aux actionnaires inscrits au 14 décembre, équivaut à 2,50 $ par an. Tout changement de rythme des rachats d'actions ou des cessions d'actifs serait le prochain signal sur les priorités d'allocation de capital.

Questions fréquentes

Que signifie le relèvement des prévisions de CBL pour les investisseurs particuliers ?

CBL a relevé ses prévisions 2026 pour le NOI à périmètre comparable et le FFO après une hausse de 23 % du FFO ajusté par action au troisième trimestre, à 1,90 $. Pour les investisseurs orientés revenu, le dividende déclaré de 0,625 $ par action au quatrième trimestre maintient un taux annuel de 2,50 $. La société a aussi autorisé un rachat de 25,0 M$. Aucun de ces éléments ne garantit les performances futures, et le quatrième trimestre fera face à des comparaisons plus difficiles car la période précédente incluait des remboursements d'impôts et des récupérations de créances douteuses.

Pourquoi le résultat net de CBL a-t-il baissé alors que le FFO ajusté a augmenté ?

Le résultat net GAAP attribuable aux actionnaires ordinaires a chuté à 0,37 $ par action contre 2,38 $, tandis que le FFO publié était de 1,05 $ contre 2,17 $. Le FFO ajusté, qui exclut certains éléments, est passé à 1,90 $ contre 1,55 $. La divergence reflète des éléments hors comparaison opérationnelle plutôt qu'une détérioration de l'exploitation locative, que la société mesure par une croissance de 3,8 % du NOI à périmètre comparable.