美国抵押贷款利率上升至6.53%，打击春季购房者希望

美国抵押贷款利率在2026年5月28日上升，30年期固定贷款的平均利率上升至6.53%。这标志着本月早些时候接近6.40%的水平的逐步但持续的上升，给住房负担能力带来了新的压力。Marketwatch报道了这一数据，反映了弗雷迪·麦克的每周调查价格。这次上升发生在春季购房高峰期，此时交易量通常会加速。

背景 — 为什么现在重要

抵押贷款利率的上升反映了美国国债收益率的更广泛重新定价，这些收益率作为住房贷款的基准。2026年5月下旬，10年期国债收益率这一关键参考指标交易在4.40%以上，接近今年的最高水平。上一次类似的利率峰值发生在2025年10月，当时30年期抵押贷款利率短暂触及6.85%。目前的变动反映了对美联储政策的预期变化。强于预期的经济数据和顽固的通胀读数推动市场对美联储首次降息的预期推迟至2026年底，持续对长期借贷成本施加上行压力。

这一宏观背景正在挤压已经面临创纪录高房价的潜在购房者。根据全国房地产经纪人协会的数据，2026年4月现有房屋的中位售价达到了407,600美元，同比上涨4.1%。高房价和融资成本上升的结合使得典型的每月抵押贷款支付比去年同期上涨超过15%。这直接影响了合格买家的数量，并可能减缓销售速度。

数据 — 数字显示了什么

30年期固定抵押贷款的平均利率6.53%比前一周的6.40%上升了13个基点。尽管仍低于2025年10月的7.12%峰值，但显著高于2024年大部分时间的低于6%的利率。

指标	当前水平 (2026年5月28日)	去年水平 (2025年5月)	变化
30年期固定抵押贷款利率	6.53%	6.78%	-25个基点
15年期固定抵押贷款利率	5.87%	6.10%	-23个基点
5/1可调利率抵押贷款	5.62%	5.92%	-30个基点

15年期固定贷款的利率上升至5.87%。根据抵押贷款银行家协会的跟踪，抵押贷款申请量在利率公告前一周下降了1.2%。购房申请同比下降12%，而再融资活动仍然疲软，占总申请量的不到30%。这与标准普尔500指数形成对比，后者年初至今上涨了4.8%，突显了股市与住房敏感信贷之间的分歧。

分析 — 这对市场/行业/股票意味着什么

直接的二次效应是对房屋建筑商利润率和订单增长的压力。像D.R.霍顿（DHI）、莱纳（LEN）和普尔特集团（PHM）等上市建筑商可能需要增加买方激励，这将压缩毛利率。分析师的估计表明，每增加50个基点的抵押贷款利率可能会使新房销售减少3-5%，其他条件不变。相反，像邀请之家（INVH）和美国租房（AMH）等住房租赁行业的公司，可能会看到持续的需求，因为潜在买家会更长时间地保持租房状态。

一个反论点是，持续的住房供应短缺可能会继续支撑价格和建筑活动，尽管利率上升。住房开工仍低于长期人口需求，形成结构性底部。市场定位反映了这种紧张关系。对冲基金在建筑商ETF中的净空头头寸在过去一个月有所增加，而机构流动数据则显示资本正在转向住宅REIT，作为对利率具有韧性的住房投资。像安纳利资本（NLY）这样的抵押贷款房地产投资信托（mREIT）面临着收益率曲线陡峭化的阻力，这可能会对净利息利润率施加压力。

前景 — 接下来要关注什么

下一个主要催化剂是美联储在2026年6月18日的政策会议，以及随后发布的经济预测更新。市场将密切关注点阵图中2026年和2027年中位利率预测的任何变化。2026年5月消费者价格指数报告定于6月12日发布，将至关重要；如果数据高于预期，可能会将10年期国债收益率推向4.60%，将抵押贷款利率拖向6.75%。

10年期收益率的关键技术水平为4.25%作为支撑，4.50%作为阻力。若持续突破4.50%，可能会迫使30年期抵押贷款利率重新定价至6.70%以上。对于住房数据，请关注5月的待售房屋销售指数，定于6月27日发布，以获取6月和7月成交量的早期信号。若读数低于75，将表明交易活动持续收缩。

常见问题解答

6.53%的抵押贷款利率对典型购房者的预算意味着什么？

对于一位以20%首付购买40万美元房屋的买家，6.53%的月度本金和利息支付约为2030美元。这比6.00%时每月多约130美元，意味着在30年贷款的生命周期内增加超过46,000美元的利息成本。这直接降低了购买力，可能迫使买家考虑价格较低的房屋或完全推迟购买，从而影响整体市场需求。

当前抵押贷款利率与历史平均水平相比如何？

虽然与2020-2022年的超低利率相比，当前的6.53%利率较高，但仍低于50年历史平均水平约7.75%。1981年10月是峰值，当时30年期固定利率超过18%。然而，负担能力是价格和利率的函数。今天的中位房价比1981年高出近五倍（经过通胀调整），使得当前的利率环境对首次购房者来说显著更具挑战性，尽管名义利率较低。

哪些经济指标最直接影响抵押贷款利率的变动？

抵押贷款利率对10年期美国国债收益率的变化最为敏感，该收益率反映了长期增长和通胀预期。主要驱动因素包括每月的通胀数据（CPI、PCE）、就业报告（非农就业、工资增长）和美联储的沟通。次要影响因素包括国债拍卖需求，特别是10年期国债，以及更广泛的金融条件。触发避险情绪的地缘政治事件可能导致短期波动，暂时推低国债收益率和抵押贷款利率。

总结

上升的抵押贷款利率正在侵蚀住房负担能力，正值关键的季节性节点，市场优势正在向租赁运营商转移，而不是杠杆买家。

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