英国房价4月净平衡降至-34

当前状况

英国皇家特许测量师学会（RICS）报告称，2026年4月的房价净平衡为-34，低于经向下修订的3月-25，为自2023年11月以来的最弱读数（RICS；路透报道，2026-05-13）。该读数低于路透民调共识-26，表明测量师对短期价格的预期显著恶化。新增买家询价和近期价格预期在4月则小幅回升，但仍处于负值区，显示尽管短期略有上扬，成交动能仍受制约。

RICS研究主管Tarrant Parsons将情绪回落归因于外部冲击与货币政策趋紧预期的综合影响，并点名原油价格居高和供应链扰动为潜在买家带来的复杂因素（RICS 评论，2026-05-13）。该调查衡量的是报告价格上涨与下跌的受访者净差值，而非绝对价格；因此-34的净平衡反映出受访者中明显偏向价格下跌的倾向。对于市场参与者——放贷机构、房屋开发商和与房产相关的金融机构——此类转向意味着成交量和利润率通过价格压缩与交易数量减少面临下行风险。

该项调查应与其他指标并读：按揭市场定价、按揭审批数据与官方销售系列。尽管RICS是一个前瞻性的情绪指标，但其历史上曾跟踪到拐点——其在2023年末的最弱读数之前，确实出现过新一轮价格走软。因而4月数据再次引起投资者对需求韧性在高融资成本与地缘政治不确定背景下的关注。

关键参与者

英国房屋开发商与按揭放贷方是RICS调查走弱对股市影响最直接的板块。大型上市开发商如Taylor Wimpey（TW.L）、Persimmon（PSN.L）和Barratt Developments（BDEV.L）通常与二手房交易活动与情绪调查的相关性高于与总体房价指数的相关性；当RICS净平衡大幅转负时，这些公司股价历来跑输富时（FTSE）（FTSE 相关性研究；公司 filings）。按揭放贷机构与吸储银行同样敏感：成交减少会压低手续费收入并延长贷款/估值比（LTV）回归时间，而长期利率维持高位的预期会提高在压力群体中的违约与计提风险。

需求端方面，首次购房者仍对按揭定价和首付款约束高度脆弱。RICS在4月的评述指出，虽然买家询价环比略有改善，但仍低于中性水平——这与其他显示信贷条件较去年更为收紧的市场信号一致。持有英国住宅抵押贷款支持证券（RMBS）或按揭服务权的机构投资者需考虑销售周期可能延长及其对贴现率与流动性溢价的连锁影响。

地域差异性也很重要：在国际需求冲击期间，伦敦与东南部常常与全国情绪脱钩，而北部地区与通勤带则更易受国内按揭可负担性影响。这种地理分散性意味着总体RICS读数可能掩盖对特定本地市场的集中压力，对拥有本地化土地储备的开发商以及放贷方的资产负债表压力测试都具有重要意义。

触发因素与数据深度解析

4月发布的三项可量化数据构成了近期市场展望的框架：(1) 4月头条净平衡为-34，对比3月的-25（RICS，2026-05-13报道）；(2) 此读数为自2023年11月以来最弱，为历史参照；(3) 路透民调共识为-26，结果低于市场预期（路透，2026-05-13）。这些数据不仅显示恶化，还包含负向惊喜成分，当与债券市场和按揭利率的重新定价相结合时，往往会放大市场再定价的幅度。

货币政策信号是一个近因触发因素。RICS明确将市场谨慎归因于英格兰银行在通胀压力持续时可能进一步收紧的暗示，并将原油价格走高列为推动成本端通胀的因素。尽管英格兰银行的政策路径取决于多项指标，但更高的商品价格可传导至服务业通胀与工资要求，从而维持更长时间的实际利率偏高。在这种情形下，固息按揭定价将保持高位；即便2–5年互换利率上行25个基点，也会实质性提高边际购房者的每月还款成本。

供应链扰动是对住房市场的二阶但持续性因素。建筑商在钢材、木材与部分成品上的投入成本出现波动；采购延迟可能推迟交付并压缩利润预期。在需求端，如果买家预期短期价格将进一步下跌——正如RICS净平衡所示——则可能出现自我强化效应，潜在购房者推迟入市，降低成交量并对价格形成进一步下行压力。因此政策制定者与市场参与者应密切监测按揭审批、待售房源数量与开发商订单簿，作为判断情绪疲弱是否转化为实际价格调整的实时指标。

Fazen Markets 观点

Fazen Markets 将4月的RICS读数解读为英国住房市场已重返一个长期调整期，而非短暂修正。与将RICS波动视为噪声的普遍叙事相反，我们认为-34的净平衡及其低于路透共识（-26）表明在更高宏观不确定性与更长时间高利率环境下发生了更广泛的重新定价事件。从一个