中国城市流浪者填补鬼城中的未完成塔楼

来自《金融时报》的报道，日期为2026年6月30日，详细介绍了年轻中国城市居民的新趋势。这些被称为“城市流浪者”的人们正在搬入全国各地半空置的住宅塔楼，尤其是在被称为“鬼城”的地区。这一现象是对中国历史性建筑热潮所遗留下来的巨大住房过剩的直接、有机反应。这些单元的重新利用为全国估计6500万空置公寓的吸纳提供了实时案例，根本改变了这些开发项目的叙述，从经济负担转变为潜在的社会资产。

背景 — 这为什么现在重要

中国房地产行业的下滑在2021年恒大违约后加速，该公司负债超过3000亿美元。这一事件引发了信贷危机，导致住房开工量较2020年峰值下降超过50%。到2026年中，CSI 300房地产指数较2018年高点下跌约70%，这一繁荣的物理遗产已变得无法忽视。

当前的宏观条件塑造了这一趋势。中国人民银行将基准利率维持在历史低位以刺激需求，但首次购房者的抵押贷款利率接近3.7%。这种廉价信贷不足以清理巨大的库存积压。同时，城市青年的失业率仍高于14%，抑制了传统的购房途径。

2025年，重庆和郑州等主要城市的政策转变，为指定“过剩区域”的居民提供税收优惠和租金补贴，成为直接催化剂。这为个人入住未完成或人口稀少的综合体创造了法律和财务途径，将一种社会观察转变为有据可查的人口迁移。

数据 — 数字显示了什么

贝壳研究院和地方市政调查的分析量化了入住和空置的规模。在郑州郑东新区的一个代表性区域，曾经空置的塔楼的入住率从2023年的20%以下上升至2026年第二季度的55%以上。主要驱动因素是年龄在25至35岁之间的群体，占新入住者的近70%。

租金成本显示出明显的可负担性。这些重新利用的塔楼中70平方米公寓的平均月租金约为1200元（165美元），而在城市成熟核心区域的类似单元租金为3500元（480美元）。这代表了超过65%的折扣。

指标	鬼城区域（郑东）	成熟城市核心（郑州）
平均租金（70平方米）	¥1,200	¥3,500
入住率	55%	92%
平均通勤时间	52分钟	32分钟

全国范围内，估计6500万空置单元，如果按照当前低租金完全入住，能够容纳的人口超过法国。这一库存积压继续抑制全国新房平均价格，截至2026年5月同比下降12%。

分析 — 这对市场/行业/股票意味着什么

鬼城的有机填充在多个行业产生了二次效应。像中国万科（000002.SZ）和保利发展（600048.SS）这样的国有房地产开发商面临减少的压力，不必对已完成库存的价值进行减记，可能改善其资产负债表的表现。专注于物业管理和社区服务的公司，如碧桂园服务（6098.HK），在这些地区获得了一个新的、不断增长的基础设施和维护客户群。

消费品和电子商务公司也将受益。即使在低收入水平下，人口密度的增加也提高了美团（3690.HK）和京东（JD）等巨头的最后一公里配送效率。鬼城周边的当地零售和服务提供商看到新兴客户群体的形成，尽管平均交易额仍然较低。

一个关键的限制是，这一趋势并未解决大多数私人开发商的根本债务危机。被占用的单元通常是租赁而非购买，无法为开发商紧张的现金流提供流动性。这是一种需求侧适应，而非资产负债表的治愈。定位数据表明，机构资本仍然净空高收益的美元债券，尤其是困境开发商如碧桂园的债券，同时选择性地做多消费品和专注于中国内陆省份的物流ETF。

前景 — 接下来要关注什么

下一个主要催化剂是中国共产党第三次全体会议，定于2026年第三季度召开。市场将关注是否会正式政策支持“适应性再利用”空置物业或为这些区域的城市基础设施提供新的财政机制。7月15日发布的中国第二季度GDP和固定资产投资数据将为房地产行业对整体增长的拖累提供新的基准。

需要监测的关键水平包括二线和三线城市的空置率，降至20%以下将表明有意义的吸纳。关注中国高收益房地产债券指数与主权债务之间的利差；如果持续收窄至800个基点以下，将表明市场信心恢复。CSI 300房地产指数的表现与200日移动平均线的比较将表明技术情绪是否正在从持续的悲观转变。

常见问题解答

鬼城的填充对中国GDP增长意味着什么？

对GDP增长的短期影响可能是温和但积极的。尽管住宅建筑投资仍处于低迷状态，但入住率的提高刺激了对公用事业、杂货和服务的地方消费。高盛的经济学家估计，如果在主要过剩地区推广，这种有机城市化可能为年消费增长贡献0.2-0.4个百分点。然而，它并不能替代房地产投资对中国GDP的25%的直接贡献。

这一趋势与西班牙或美国等其他国家的住房崩溃相比如何？

规模是前所未有的。在2008年危机后，美国的空置率峰值为2.9%。中国城市住房的估计空置率超过20%。关键区别在于土地的国有制和对主要开发商的控制，这防止了资产的火灾销售。这使得社会的有序、逐步再利用成为可能，而不是快速的市场清算价格崩溃，尽管这延长了该行业的调整期。

这些被占用的鬼城现在是良好的房地产投资吗？

对于国际投资者来说，直接房地产投资仍然高度投机。尽管入住率上升，但这些地区的房价由于巨大的过剩而没有升值迹象。投资的机会是间接的，通过服务这一新人口的行业：物流、电子商务和必需消费品。这些公司从量的增长中受益，而不需要基础资产价格恢复。

结论

涌入中国鬼城的迁移代表了一种强大的、需求驱动的适应，正在慢慢将一个主要的经济负担转变为功能性的城市空间。