I giovani professionisti cinesi occupano le città fantasma

Reporting from the Financial Times on June 30, 2026, details the emergence of a new trend among young Chinese urbanites. Questi individui, definiti 'urban castaways', si stanno trasferendo in torri residenziali semi-vuote nelle 'città fantasma' del paese. Questo fenomeno rappresenta una risposta diretta e organica al vasto eccesso di offerta abitativa lasciato dal boom edilizio storico della Cina. Il ripristino di queste unità fornisce un caso studio in tempo reale per l'assorbimento di circa 65 milioni di appartamenti vuoti a livello nazionale, alterando fondamentalmente la narrazione di questi sviluppi da passività economiche a potenziali asset sociali.

Contesto — perché è importante ora

Il calo del settore immobiliare cinese è accelerato dopo il default di Evergrande nel 2021, che deteneva oltre 300 miliardi di dollari in passività. Questo evento ha catalizzato una crisi creditizia, causando una diminuzione delle nuove costruzioni di oltre il 50% rispetto al picco del 2020. A metà del 2026, con l'indice CSI 300 Real Estate in calo di circa il 70% rispetto al massimo del 2018, l'eredità fisica del boom è diventata impossibile da ignorare.

Le attuali condizioni macroeconomiche hanno plasmato questa tendenza. La Banca Popolare Cinese mantiene i tassi di riferimento ai minimi storici per stimolare la domanda, ma i tassi ipotecari per i primi acquirenti si aggirano intorno al 3,7%. Questo credito a basso costo è insufficiente per smaltire l'enorme eccesso di inventario. Allo stesso tempo, la disoccupazione giovanile nelle città rimane elevata, sopra il 14%, sopprimendo i percorsi tradizionali verso la proprietà abitativa.

Il cambiamento di politica del 2025 da parte di importanti municipi, tra cui Chongqing e Zhengzhou, per offrire incentivi fiscali e sussidi per l'affitto agli occupanti di 'zone di eccesso di offerta' ha agito come catalizzatore immediato. Questo ha creato un percorso legale e finanziario per gli individui per abitare complessi incompleti o scarsamente popolati, trasformando un'osservazione sociale in un movimento demografico documentato.

Dati — cosa mostrano i numeri

Le analisi del Beike Research Institute e i sondaggi municipali locali quantificano la scala dell'occupazione e della vacanza. In un distretto rappresentativo della Nuova Area di Zhengdong a Zhengzhou, i tassi di occupazione nelle torri un tempo vuote sono aumentati da meno del 20% nel 2023 a oltre il 55% nel secondo trimestre del 2026. Il principale motore è una coorte di età compresa tra 25 e 35 anni, che rappresenta quasi il 70% dei nuovi occupanti.

I costi degli affitti illustrano la netta accessibilità. L'affitto mensile medio per un appartamento di 70 metri quadrati in queste torri ripristinate è di circa 1.200 yuan (165 dollari), rispetto ai 3.500 yuan (480 dollari) per un'unità comparabile nei distretti centrali consolidati della città. Questo rappresenta uno sconto superiore al 65%.

Metri	Distretto Città Fantasma (Zhengdong)	Centro Urbano Consolidato (Zhengzhou)
Affitto medio (70 mq)	¥1.200	¥3.500
Tasso di occupazione	55%	92%
Tempo medio di pendolarismo	52 min	32 min

A livello nazionale, i 65 milioni di unità vacanti, se completamente occupate ai tassi attuali, potrebbero ospitare una popolazione più grande di quella della Francia. Questo eccesso di inventario continua a sopprimere i prezzi medi delle nuove case a livello nazionale, che sono diminuiti del 12% anno su anno a maggio 2026.

Analisi — cosa significa per i mercati / settori / ticker

Il riempimento organico delle città fantasma crea effetti di secondo ordine in diversi settori. Gli sviluppatori immobiliari statali come China Vanke (000002.SZ) e Poly Development (600048.SS) affrontano una pressione ridotta per svalutare il valore dell'inventario completato, migliorando potenzialmente l'ottica dei loro bilanci. Le aziende focalizzate sulla gestione immobiliare e sui servizi comuni, come Country Garden Services (6098.HK), guadagnano una nuova e crescente base di clienti per le utilità di base e la manutenzione in queste aree.

Le aziende di consumo discrezionale e di e-commerce beneficiano. L'aumento della densità di popolazione, anche a livelli di reddito bassi, migliora l'efficienza della consegna dell'ultimo miglio per giganti come Meituan (3690.HK) e JD.com (JD). I fornitori locali di beni e servizi nelle periferie delle città fantasma vedono materializzarsi una base di clienti emergente, anche se i valori medi delle transazioni rimangono bassi.

Una limitazione chiave è che questa tendenza non risolve la crisi del debito sottostante per la maggior parte degli sviluppatori privati. Le unità occupate sono spesso affittate, non acquistate, fornendo liquidità nulla ai flussi di cassa tesi degli sviluppatori. Questa è un'adattamento dal lato della domanda, non una cura per il bilancio. I dati di posizionamento mostrano che il capitale istituzionale rimane netto short sui bond ad alto rendimento in USD di sviluppatori in difficoltà come Country Garden, mentre va selettivamente long su beni di consumo e ETF logistici focalizzati sulle province interne della Cina.

Prospettive — cosa osservare in seguito

Il prossimo grande catalizzatore è il Terzo Plenum del Partito Comunista Cinese, previsto per il terzo trimestre del 2026. I mercati osserveranno eventuali endorsement politici formali del 'riutilizzo adattivo' di proprietà vuote o nuovi meccanismi fiscali per finanziare le infrastrutture urbane in queste zone. La pubblicazione del 15 luglio dei dati sul PIL e sugli investimenti in attività fisse del secondo trimestre della Cina fornirà un nuovo benchmark per l'impatto del settore immobiliare sulla crescita complessiva.

I livelli chiave da monitorare includono il tasso di vacanza per le città di livello 2 e 3, con una diminuzione sotto il 20% che segnala un assorbimento significativo. Monitorare lo spread tra l'indice dei bond immobiliari ad alto rendimento della Cina e il debito sovrano; un restringimento sostenuto sotto gli 800 punti base indicherebbe una rinnovata fiducia del mercato. La performance dell'indice CSI 300 Real Estate rispetto alla media mobile a 200 giorni segnerà se il sentiment tecnico sta cambiando da un perpetuo pessimismo.

Domande Frequenti

Cosa significa il riempimento delle città fantasma per la crescita del PIL della Cina?

L'impatto a breve termine sulla crescita del PIL è probabilmente contenuto ma positivo. Sebbene gli investimenti nella costruzione residenziale rimangano depressi, l'aumento dell'occupazione stimola il consumo locale per utilità, generi alimentari e servizi. Gli economisti di Goldman Sachs stimano che questa urbanizzazione organica potrebbe contribuire con 0,2-0,4 punti percentuali alla crescita annuale dei consumi se scalata nelle principali regioni sovrasaturate. Tuttavia, non sostituisce il precedente contributo diretto del 25% degli investimenti immobiliari al PIL della Cina.

Come si confronta questa tendenza con i crolli immobiliari in altri paesi come la Spagna o gli Stati Uniti?

La scala è senza precedenti. Dopo la crisi del 2008, gli Stati Uniti hanno affrontato un picco del tasso di vacanza del 2,9%. Il tasso di vacanza stimato per l'abitazione urbana in Cina è superiore al 20%. La differenza chiave è la proprietà statale della terra e il controllo dei principali sviluppatori, che ha impedito una svendita di attivi. Questo ha permesso un ripristino sociale gestito e graduale anziché un rapido crollo dei prezzi di mercato, sebbene abbia prolungato il periodo di aggiustamento del settore.

Queste città fantasma occupate sono un buon investimento immobiliare ora?

Per gli investitori internazionali, l'investimento immobiliare diretto rimane altamente speculativo. Sebbene l'occupazione aumenti, i prezzi delle proprietà in queste aree non mostrano segni di apprezzamento a causa del vasto eccesso di offerta. L'investimento è indiretto, attraverso settori che servono questa nuova popolazione: logistica, e-commerce e beni di consumo essenziali. Queste aziende beneficiano della crescita del volume senza necessità di un recupero dei prezzi degli attivi sottostanti.

Conclusione

La migrazione nelle città fantasma della Cina rappresenta un potente adattamento guidato dalla domanda che sta lentamente trasformando una grande passività economica in uno spazio urbano funzionante.