纽约市冻结100万公寓租金，市长马姆达尼胜利

纽约市租金指导委员会投票决定在未来一年冻结约100万套租金稳定公寓的基础租金，这是市长莎娜·马姆达尼住房负担能力议程的一次重大胜利。2026年6月25日宣布的5-4决定标志着四年来首次全市范围内的租金冻结，并阻止房东在2026年10月1日或之后开始的租约中提高租金。该措施直接影响到近三分之一的城市住房库存，对多户物业所有者和相关房地产投资信托的投资者产生了直接的财务影响。该决定得到了Investing.com的报道确认。

背景 — [为何现在重要]

上一次城市实施的租金冻结是2021-2022周期，正值疫情后经济严重失调的时期。当前的决定是在一个显著不同的宏观经济背景下做出的，该背景以持续的通胀压力和高利率为特征，这增加了房产所有者的融资成本。这对面临更高运营费用而无法从受管控单元中增加收入的房东造成了直接的财务压力。

冻结的催化剂是政治压力和经济数据的交汇。市长马姆达尼在保护租户的平台上进行了大量竞选，并任命了九人委员会的多数成员。投票前的公开听证会强调了租户困境的尖锐证词，这影响了最终投票。委员会自己的数据显示，去年房东的净运营收入增长了4.2%，租户倡导者认为这一数据证明了冻结的合理性，而房东团体则反驳称这掩盖了保险、维护和债务服务成本的上升。

数据 — [数字显示了什么]

冻结适用于约100万套公寓，约占纽约市340万套租赁单位的30%。城市中稳定公寓的中位租金约为每月$1,550，而市场租赁单位的租金超过$4,200。委员会的决定还对一年期租约设定了0%的租金增长，对两年期租约也设定了0%的增长，这与近年来的趋势不同，2025年一年期租约的增长为3.25%，2024年为5%。

对更广泛住房市场的影响是显著的。根据各种行业分析，自2019年《住房稳定与租户保护法》通过以来，纽约的租金稳定多户物业价值已下降约15-30%。作为参考，全国CoreLogic单户租金指数在最新的读数中同比上涨了4.8%。下表对比了受管控市场的规模与近期调整：

指标	数值
纽约市租金稳定单位	~1,000,000
2026-2027年租金增长	0.0%
2025-2026年租金增长	3.25%（1年租约）
中位稳定租金	~$1,550/月

分析 — [对市场/行业/股票的影响]

租金冻结对集中在纽约市的上市房地产投资信托构成明显的逆风。Equity Residential和AvalonBay Communities的净运营收入中有很大一部分来自纽约市，尽管它们的投资组合包括稳定和市场租赁单位的混合。此举对这些实体的运营资金施加压力，可能导致股息覆盖面临挑战。相反，像家得宝和Lowe's这样的家居改善零售商可能会看到影响减弱，因为房东推迟对租金受限物业的非必要资本支出。

此分析的一个关键限制是潜在的法律挑战。房东倡导团体历史上曾对类似的委员会决定提起诉讼，认为这些决定构成了违宪的征用。成功的诉讼可能会延迟或修改冻结的实施，造成不确定性。当前的定位显示，机构投资者在最近几个季度已成为东海岸多户REIT的净卖方，资金流向监管环境和人口趋势更有利的阳光带市场。此政策结果可能会加速这一资本轮换。

展望 — [接下来要关注什么]

市场参与者应关注两个直接催化剂。第一个是2027年第二季度主要多户REIT的财报电话会议，将于7月底开始，管理团队将提供反映冻结的更新指导。第二个是房东贸易团体可能在委员会正式命令发布后的30天法定挑战期内提交的任何法律禁令。

需要关注的关键水平包括EQR等股票价格的支撑位，约在其200日移动平均线附近，以及纽约市专注的REIT债务与可比国债证券之间的收益率差，如果感知风险增加，可能会扩大。下一个重大政策事件是2027-2028年租金指导委员会的初步投票，计划于2027年4月进行，这将为下一个周期奠定基础。如果经济条件对租户仍然具有挑战性，市政厅的进一步政治压力将成为焦点。

常见问题解答

这项租金冻结对纽约市的物业税有什么影响？

冻结给纽约市带来了财政挑战。物业税是城市最大的收入来源，而租金稳定建筑的评估价值直接与其产生的净收入相关。租金收入的持续冻结，同时费用上升，可能会导致评估下调和税收减少。城市独立预算办公室可能会发布修订后的收入预测，以考虑该政策的多年影响。

租金稳定公寓和租金管制公寓有什么区别？

租金管制适用于数量更少、较老的公寓群体，通常是1947年之前建造的建筑，租户自1971年起持续居住。租金稳定则涵盖了1947年至1974年间建造的六个或更多单元的建筑中更大范围的公寓，以及某些获得税收优惠的新建筑。稳定租金由租金指导委员会监管，设定了年度最大增长，而管制租金则有更严格的增长公式。

租金稳定公寓的房东是否仍然可以因其他原因提高租金？

可以。租金指导委员会的命令冻结基础租金，但房东仍然可以申请个别公寓改善的租金上涨。这是针对特定单元进行重大资本改善后授予的永久性租金上涨，例如新厨房或浴室。允许的增加基于改善成本的百分比。房东还可以申请针对整个建筑的重大资本改善增加，例如新屋顶或锅炉，尽管最近的法律使得这些申请变得更加困难。