查塔姆住宿信托2026年第三季度：RevPAR跃升8%至161美元，AFFO增长31%

查塔姆住宿信托（NYSE: CLDT）于2026年11月5日宣布，其39家可比酒店2026年第三季度每间可用客房收入（RevPAR）为161美元，较上年同期增长超过8%，创下第三季度历史新高。归属于普通股股东的净利润增长逾一倍，达到500万美元，即每股摊薄收益0.11美元，而每股摊薄调整后运营资金（AFFO）增长31%至0.46美元。调整后EBITDA攀升21%至3200万美元。

背景——为何这家住宿类REIT的利润率扩张在当下至关重要

该公司第三季度RevPAR为161美元，此前第二季度已创下历史最高纪录，且7月和9月均创下查塔姆16年历史上最高的月度RevPAR。这一序列之所以重要，是因为住宿类REIT通常在入住率和房价同步上升时获得最强利润率，而查塔姆两者兼得：入住率上升390个基点至83%，为该公司自2019年第三季度以来最高的季度入住率，平均每日房价（ADR）上升310个基点至194美元。

该公司将毛利率扩张归功于积极的费用管理，尤其是在劳动力和生产率方面，推动总营业利润（GOP）利润率扩大约110个基点至45%，调整后酒店EBITDA利润率扩大190个基点至39%。首席运营官Dennis Craven表示，按每间已入住客房计算，查塔姆将酒店总费用增长限制在2.5%，部门费用增长限制在2.9%。

查塔姆的投资组合构成部分解释了这一时机。该公司拥有高端、长住及高端品牌精选服务酒店，该细分领域的商务旅行需求推动周中入住率。该公司表示，硅谷贡献了过去十二个月调整后酒店EBITDA的18%，并在本季度录得最强的市场增长。

总裁兼首席执行官Jeffrey H. Fisher表示，今年的经营业绩“非常出色”，并将EBITDA和每股FFO的增长归因于收入增长、利润率扩张、股票回购和资本循环。通过Fazen Markets宏观报道追踪酒店需求的投资者，可将本季度视为商务旅行（而非休闲旅行）的一个数据点。

数据——数字说明了什么

硅谷四家酒店的RevPAR加速增长23%至174美元，而3月以9200万美元收购的六家酒店组合的RevPAR增长10%至132美元。该收购之前，第二季度增长9%，第一季度增长5%，该公司表示该组合轻松超出承销预期。

指标	2026年第三季度	2025年第三季度
RevPAR	161美元	149美元
入住率	83%	79%
ADR	194美元	189美元
GOP利润率	45%	44%
调整后酒店EBITDA利润率	39%	37%
每股摊薄AFFO	0.46美元	0.35美元
调整后EBITDA	3200万美元	2600万美元

在最大的市场中，华盛顿特区RevPAR上涨15%至165美元，达拉斯攀升20%至100美元，而大纽约地区下滑1%至195美元，东北沿海地区下降3%至259美元。13家酒店（约占投资组合的三分之一）录得两位数的RevPAR增长。

10月，这39家酒店的RevPAR攀升8%至170美元，创下该月历史新高。截至2026年9月30日，总债务为4.08亿美元，平均利率为5.9%，该公司报告称，按净债务与酒店投资成本计算，杠杆率约为23%。查塔姆宣布季度普通股股息为每股0.10美元。

分析——这对住宿类REIT和利率敏感型投资者意味着什么

该公司的指引暗示下半年比上半年更为强劲。查塔姆指引2026年全年RevPAR为145至146美元，增长4.0%至4.5%，调整后EBITDA为1.042亿至1.053亿美元，每股摊薄调整后FFO为1.38至1.40美元。九个月RevPAR为149美元，因此第四季度必须将全年数字推至该区间上限，而该公司10月170美元的结果支持这一算术。

反方论点在于市场组合。大纽约地区和东北沿海地区均同比下降，查塔姆将纽约的下滑归因于其Holtsville Residence Inn在2025年莱德杯带来的有利对比，而新开业的Homewood Suites则拖累了Portsmouth。集中于少数几个市场的投资组合带有单一市场风险，而硅谷占EBITDA的18%，意味着其走势会不成比例地影响整体。

查塔姆的资产负债表赋予其选择权。该公司有一笔2亿美元的定期贷款未偿还，利率为5.1%，以及一笔3亿美元循环信贷额度中已提取6500万美元，利率为5.1%，首席财务官Jeremy Wegner表示，自3月完成中西部收购以来，查塔姆已将循环信贷借款减少2500万美元，降低了与利率上升相关的风险。

定位由此组合而来。将查塔姆与同行在股东总回报上进行比较的住宿类REIT投资者会注意到，该公司声称其2026年回报领先于同业，该报告将此说法归于查塔姆自身，而非独立指数。股票回购计划已在2500万美元授权额度中动用1800万美元，加权平均价格为7.29美元，自本季度开始以来尚未再动用，为进一步回购或收购留下了空间。关注Fazen Markets利率仪表板的利率敏感型REIT持有人，将权衡该浮动利率敞口与利率为7.2%的固定利率抵押贷款债务。

展望——接下来关注什么

查塔姆的翻新计划是近期的运营事项。三家酒店——Residence Inn San Diego Gaslamp、康涅狄格州Farmington的Homewood Suites和宾夕法尼亚州匹兹堡的Hyatt Place——将于第四季度开始翻新，这是2026年2700万美元资本预算的一部分。该公司年初至今已支出约1700万美元。这些项目带来的干扰将体现在第四季度和2027年的数字中。

6月开工的Home2 Suites by Hilton Portland开发项目，预计总成本约为4500万美元，其中包括约5500平方英尺将出售的商业空间，迄今已发生约500万美元。该公司预计该酒店将于2028年第二季度开业，并立即增厚收益。

指引假设没有额外的收购、处置、债务或股权发行，且浮动利率债务按SOFR远期曲线定价。管理层表示，其不承诺就后续发展更新指引。第四季度RevPAR数据和硅谷加速的步伐，将是检验全年区间能否维持的两个数字。

常见问题

查塔姆住宿信托2026年第三季度业绩对散户投资者意味着什么？

它显示了一家小盘住宿类REIT将收入增长转化为每股收益。归属于普通股股东的净利润增长一倍至500万美元，而每股调整后FFO增长31%至0.46美元，部分原因是查塔姆现在在该计算中加回股份支付薪酬，这一变更自2026年起适用，并对前期进行了重述。该重述使同比比较更清晰，但也相对于旧报告方式美化了增长率。

为何查塔姆的硅谷酒店表现如此突出？

查塔姆表示，其四家硅谷酒店的RevPAR增长23%至174美元，其两家Sunnyvale物业增长31%。Craven表示，世界杯窗口期之外的表现甚至更好，因为商务旅客避开了那些日期。硅谷占过去十二个月调整后酒店EBITDA的18%，因此其加速对合并业绩的提振超过其客房数量单独所暗示的程度。