Tanger 第一季营收超预期，Z 世代重返商场

Tanger 公司于2026年4月30日公布的第一季度业绩超出市场一致预期，并促使管理层上调全年指引，部分动因来自年轻购物者回流带来的客流增加。公司披露第一季度营收为1.218亿美元，同中心租户销售额同比增长4.0%，截至2026年3月31日出租率改善至95%（Tanger 新闻稿；彭博，2026年4月30日）。管理层将全年每股FFO指引从此前约在1.90美元的区间上调至2.00美元，约为中点上调5%左右，归因于更强的租赁成交速度和改善的租赁价差。市场反应温和但偏建设性；Tanger 股价（SKT）在公布后的交易日小幅上扬，而如 Simon Property Group（SPG）等大型购物中心运营商在盘中出现波动，投资者在评估对奥特莱斯和露天零售的影响时表现出谨慎。本文将解读该季度财报中的关键数据点，将其置于行业大势之下，并指出对追踪零售地产指标的投资者而言的重要风险与机遇。

背景

Tanger 本次第一季度超预期的业绩发布之际，零售物业所有者正面临分化式复苏：奥特莱斯与注重性价比的业态表现优于封闭式购物中心，并且年轻客群正在重塑到访模式。Tanger 传统上以奥特莱斯中心为主，受益于偏向性价比的消费群体——这一定位帮助其出租率和租户销售额指标恢复速度快于一些大型同业所报告的商场平均水平。公司报告截至2026年3月31日的出租率为95%，相较于近期行业调查中约92%的商场平均出租率具有明显优势（彭博，2026年4月30日；公司10-Q 注释）。在选择性零售需求的时期，这一出租率差异构成了奥特莱斯房东的重要结构性优势。

宏观环境呈现混合信号：总体居民消费价格指数自2024年高点回落，但实际可支配收入增长仍然疲弱，促使消费者更注重性价比与店内促销。Tanger 管理层指出，Z 世代在第一季度的到访量显著上升——管理层量化称 Z 世代到访 Tanger 物业的客流同比增长12%——这一人口结构变化与2020–2022年间年轻消费者更偏向线上消费的趋势形成对比（Tanger 新闻稿，2026年4月30日）。从本质上讲，公司客户构成与业态使其能更早捕捉到年轻群体向线下实体零售回流的轮动，相比许多同行具有先发优势。

投资者还应关注租约到期结构与招商去化动态：Tanger 近期的租赁活动在续约与新租中均实现正向价差，管理层表示这对上调指引有所贡献。公司强调，作为关键运营统计口径的每平方英尺租户销售额在第一季度同比上升4.0%——对许多奥特莱斯运营商而言，这是自2021年以来罕见的连续季度规模性增长。这些运营改善支撑了头条数字，也是判断 Tanger 恢复可持续性的核心依据。

数据详细解析

营收与每股FFO：Tanger 报告第一季度营收为1.218亿美元（Tanger 新闻稿，2026年4月30日），高于彭博汇编的市场一致预期（该预期在财报发布时约为1.18亿美元）。管理层将全年每股FFO指引从此前大致在1.90美元的区间上调至2.00美元，约为中点上调5.3%，原因包括租赁收入与附属收入项高于预期。作为对比指标，随着指引上调，公司市值对应的隐含年化FFO收益率收窄，但相较于REIT 行业历史指引波动幅度，该变化仍属温和。

出租率与租户销售：截至2026年3月31日的出租率提高至95%，较一年前的92.5%上升250个基点——这一同比提升速度超过若干封闭式商场的表现（彭博，2026年4月30日）。同中心租户销售额在第一季度同比增长4.0%，与一些高端商场同期报告的持平或小幅下滑形成对比。这些数据表明，以价值为导向的购物中心与奥特莱斯业态正受益于年轻购物者的可支配支出向折扣零售的再配置以及持续的折扣需求。

客流与人口结构变化：管理层强调第一季度 Z 世代到访量同比增长12%——这是一个重要数据点，暗示该人群长期偏向电商的趋势出现部分逆转。尽管在某些市场的绝对客流仍低于疫情前高点，但年轻购物者中的相对加速值得关注，并为奥特莱斯房东提供潜在的结构性顺风。需将客流增长与到店转化率及人均消费结合考量：Tanger 报告的4.0%租户销售增长意味着到店次数的增加在转化为实际销售增长，而非仅仅是橱窗观望流量的提升。

行业影响

Tanger 的业绩向更广泛的零售地产行业发出信号：奥特莱斯与注重性价比的业态继续从电商及高端商场类别中夺取市场份额。与部分商场同业相比的出租率与销售超额表现表明该行业并非同质化；投资者在评估敞口时应区分奥特莱斯/露天业态与封闭式高端商场。例如，运营更大且更为多元化资产组合（含高端商场）的 Simon Property Group（SPG）在其近期披露中呈现更为复杂的租赁数据，凸显零售地产内部的分化动态。

资本配置行为将成为关注焦点，尤其是对REIT 发行与股息可持续性的评估。Tanger 的指引上调暗示具有额外自由现金流选配弹性，可能被用于 deb