ROAD法案提议1.5%的税收减免以促进住房建设

2026年6月29日，Seeking Alpha报道，提议的21世纪ROAD住房法案将为建造低于当地中位数的住房的公司设立1.5%的企业税率。该法案是为了应对超过350万个初级住房的长期供应不足，旨在通过提供约当前法定21%税率十分之一的税率来刺激新建筑。其核心机制是直接激励企业资本以有意义的规模进入待售住房市场。

背景 — 为什么现在重要

上一次直接刺激住房供应的重大联邦立法努力是2008年的住房和经济复苏法案，该法案是在止赎危机期间通过的。该法律授权提供3000亿美元的抵押贷款保险，并为房利美和房地美设立了监管机构，重点关注需求侧的稳定。当前提案通过税收政策直接针对供应侧的限制，标志着一个显著的转变。宏观背景是持续的住房短缺，房地美在2023年底估计缺口为380万个单位，加上超过6.5%的高抵押贷款利率减缓了新项目的启动。该法案的催化剂是高房价、低可负担性指标和在2028年总统选举周期之前解决核心通胀驱动因素的政治压力的汇聚。

数据 — 数字显示了什么

该提案的1.5%税率仅适用于建造和销售低于当地中位房价的主要住宅的收入。根据全国房地产经纪人协会的数据，2024年5月全国现有住房的中位价格达到了419,300美元。2024年第一季度，美国的房屋拥有率为65.6%，留下了大量的租房人口。在过去五年中，新住宅建设的开工量平均约为140万个单位，低于估计的170万个单位，以跟上家庭形成和替换的步伐。2024年第一季度，租赁单位的住房空置率为6.6%，接近历史低点，表明供应紧张。该法案目标是在七年内每年增加约500,000个单位，以弥补缺口。

指标	法案前景	法案后目标（年度）
新单户住宅开工	~100万	+200,000-300,000
建设收入的有效企业税	~21%	1.5%（针对合格单位）
年度单位缺口	300,000+	目标平衡

分析 — 对市场/行业/股票的影响

专注于入门级建设的公共房屋建筑商将从税收减免中获得显著的利润扩张。D.R. Horton (DHI)，作为美国最大的建筑商，专注于首次购房者，预计基于其当前的有效税率和产品组合，直接每股收益将提升8-12%。Lennar (LEN)和PulteGroup (PHM)也将受益，尽管受益程度低于纯入门级建筑商。像Builders FirstSource (BLDR)和Owens Corning (OC)这样的供应商将看到材料需求的增加。反对意见质疑企业是否会与现有的私人建筑商有所不同，或者只是捕捉税收利益而不实质性增加新的净供应。数据显示，机构投资者在iShares U.S. Home Construction ETF (ITB)中积累股票，以期待监管利好，过去一个月净流入达2.87亿美元。

前景 — 接下来要关注什么

该法案将在2026年7月下旬迎来众议院筹款委员会的首次审查。需要关注的关键水平是10年期国债收益率，超过4.5%的波动可能会削弱新项目的经济可行性，即使有税收激励。D.R. Horton和Lennar在7月底的下一个季度财报将提供管理层对该法案潜在运营影响的评论。如果该法案获得两党支持并通过众议院，参议院财政委员会可能会在2026年第四季度审议该措施，其命运将取决于对收入或价格门槛的修正。

常见问题解答

ROAD法案将如何影响购房者的住房可负担性？

该法案旨在通过增加待售住房供应来改善可负担性，随着时间的推移，这应该会缓和价格上涨。然而，直接的税收激励是针对建筑商，而不是购房者。任何价格缓解将是依赖于新建筑规模的二级市场效应。该法案不包含直接的首付款援助或购房者的抵押贷款利率补贴，政策杠杆完全集中在经济方程的供应侧。

使用税收政策促进住房供应的历史先例是什么？

1986年建立的低收入住房税收抵免（LIHTC）是主要的历史模型。它为投资于可负担租赁住房的投资者提供税收抵免，自其成立以来已导致超过300万个租赁单位的开发。ROAD法案的不同之处在于，它针对的是待售住房，而不是租赁，并且通过直接对企业建筑商应用降低的所得税率，而不是向项目投资者提供可交易的税收抵免。

哪些上市公司最暴露于入门级新房市场？

D.R. Horton专门为入门级买家运营其Express和Freedom Homes品牌，是最暴露的主要上市建筑商。Tri Pointe Homes (TPH)和Century Communities (CCS)也有针对首次购房者的显著产品线。投资者可以跟踪SPDR S&P Homebuilders ETF (XHB)的表现，以获取更广泛的行业曝光，尽管它包括供应商和零售商，而不仅仅是纯建筑商。

总结

ROAD法案通过大幅减税直接激励建造面向中等收入购房者的住房。

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