NAR和解将房屋销售佣金降低至6%以下

美国房地产代理佣金正在经历一场重大变革，源于全国房地产经纪人协会（NAR）的反垄断和解。该裁决拆解了买方和卖方代理佣金，打破了长期以来标准化的5-6%费用的做法。对于出售100万美元房产的房主而言，这一变化有可能使总佣金支出减少数万美元，直接增加他们的净收益。MarketWatch在2026年5月23日报道，卖家现在正积极与其上市代理谈判这些费用。

背景 — 为什么佣金拆解现在很重要

之前的行业标准将卖方支付的佣金（通常为销售价格的5-6%）与买方和卖方代理的佣金结合在一起。这一结构因可能抬高消费者成本和限制竞争而受到强烈审查。2023年10月，密苏里州的一名联邦陪审团裁定NAR及几家主要经纪公司合谋人为抬高佣金而有罪，判决结果为18亿美元的赔偿。

随后的和解在2024年初达成，要求拆解佣金，并禁止在多个上市服务（MLS）上提供补偿。这一行动恰逢抵押贷款利率上升的时期，30年期固定利率接近7.0%，已经对住房可负担性施加压力。该裁决的实施将持续到2026年，最终为代理之间的可谈判、竞争性定价提供了明确框架。

数据 — 数字显示了什么

佣金率已经显示出与历史标准的显著偏差。在和解前，全国平均综合佣金率为5.5%。2026年交易的早期数据显示，卖方的上市费用已降至3.0%至4.5%的范围，而买方代理的补偿现在是单独谈判的。在出售100万美元房屋时，这意味着总佣金成本为30,000美元至45,000美元，远低于之前的55,000美元标准。

对100万美元房屋销售的佣金节省进行比较，旧的6%模型使卖方支付60,000美元。新的4%总佣金模型使成本降至40,000美元，节省了卖方20,000美元。这一变化直接增加了卖方的净资产。由于佣金收入下降，经纪公司的收入正在收缩，预计2026年第二季度行业佣金收入同比下降30%。

分析 — 这对市场和行业意味着什么

该和解在相关行业引入了深远的二次影响。传统房地产经纪公司如Anywhere Real Estate (HOUS) 和 RE/MAX (RMAX) 面临立即的收入压缩和利润压力，因为费用收入下降。相反，折扣和固定费用经纪公司，以及像Zillow (Z) 和 Opendoor (OPEN)这样的proptech平台，可能通过提供更透明、竞争的定价模型来获取市场份额。

反对意见认为，经验丰富的高绩效代理可能通过卓越的营销和谈判来证明高额费用的合理性，可能将市场分化为奢侈和折扣服务层。抵押贷款支持证券的机构投资者现在必须考虑到更高的房主净资产，这可能会稍微改善贷款与价值比率。投资流向正在转向技术驱动的房地产服务，这些服务减少了交易摩擦和对代理的依赖。

前景 — 接下来要关注什么

市场对拆解佣金的全面适应将在传统春季销售季节中受到考验。关键催化剂包括2026年6月15日的下次NAR会员会议，以及2026年7月20日开始的主要经纪公司的第二季度财报，这将量化对其业务的财务影响。

市场参与者应监测市场平均天数指标，以观察如果买方代理合作受损，交易放缓的迹象。当前10年期国债收益率为4.2%，仍然是整体住房需求的重要指标。如果收益率突破4.5%，可能会加剧可负担性挑战，并考验新佣金模型在市场放缓时的韧性。

常见问题解答

NAR和解对购房者意味着什么？

该和解从根本上改变了买方代理的补偿方式。购房者现在可能需要签署明确的代理协议，概述代理的费用，这些费用可能由购房者直接支付或作为卖方让步进行谈判。这增加了透明度，但可能要求购房者首次将代理费用纳入其购买预算，从而影响可负担性计算。

这将如何影响房地产代理的收入？

由于费用竞争加剧，预计房地产代理的收入将在行业范围内下降。美国劳工统计局报告称，2025年中位数房地产经纪人收入为55,000美元。分析师预计，随着佣金率的下行压力加大，平均代理收入将下降15-20%。高交易量的代理可能通过交易量保持收入，而兼职代理可能会退出市场。

6%的佣金现在是非法的吗？

不，6%的总佣金并不违法。和解并未强制规定具体费率，而是禁止强制执行的做法。关键变化是禁止在MLS上预设的、广告的买方代理补偿报价。卖方和上市代理仍然可以就任何佣金率达成协议，如果卖方自愿选择支付该金额以获得营销服务，则可以收取6%的费用。

结论

房屋销售佣金现在是可谈判的，将显著的定价权从代理转移到消费者。

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