美国众议院将在周一向特朗普发送住房法案

众议院议长迈克·约翰逊于2026年6月28日宣布，他将在2026年6月30日将《美国初级住房法案》发送给特朗普总统。该立法为建造售价低于$350,000的新初级住房的建筑商提供15%的联邦税收抵免。该法案旨在直接应对全国估计的480万住房单位短缺。国会分析师预测，该抵免在五年内可能刺激多达75万个新住房开工，代表了对住房市场的重大财政干预。

背景 — 为什么现在重要

美国住房市场面临结构性短缺，这种情况在2008年金融危机后十年的建设不足中加剧。最后一个主要的联邦住房生产激励措施是1986年创建的低收入住房税收抵免，主要关注租赁单位。目前的宏观背景是30年期抵押贷款利率平均为6.8%，全国中位房价为$412,000，使许多首次购房者无法负担。推动该法案现在推进的政治催化剂是其作为选举年经济措施的潜在吸引力，尤其是在2026年11月的中期选举之前。众议院的两党联盟以287票对148票通过了该法案，表明在财政住房解决方案上达成了罕见的共识。

数据 — 数字显示了什么

提议的税收抵免适用于售价不超过$350,000或地区中位购房价格的80%（以较高者为准）的住房。国会预算办公室将该法案的十年成本评估为680亿美元。这与全国房地产经纪人协会估计的美国住房赤字经济影响的1.7万亿美元相比。该法案要求至少60%的受抵免项目的建设劳动力成本支付给当地的普遍工资工人。iShares美国住宅建筑ETF (ITB) 在法案通过众议院的那一交易日上涨了2.4%，表现优于标准普尔500指数的0.3%。根据NAHB/富国银行住房市场指数，建筑商信心目前为48，低于50的扩张阈值。

房价的抵免参数

价格区间	抵免率	每单位最高抵免
≤ $300,000	15%	$45,000
$300,001-$350,000	15%	$52,500

分析 — 对市场/行业/股票的影响

专注于入门级建筑的上市房屋建筑商将直接受益于该抵免。D.R.霍顿（DHI）超过40%的收入来自售价低于$300,000的住房，可能会在符合条件的单位上看到5-8%的净利润提升。建筑商第一源（BLDR）作为主要建筑材料供应商，将从增加的销量中受益。反对的观点是，该抵免可能无法完全抵消沿海市场中土地和监管成本的高企，限制了其地理有效性。明显的资金流向是进入房屋建筑股领域，过去一个月里，Lennar（LEN）和PulteGroup（PHM）的看涨期权显著增加。该法案对专注于单户出租的住宅REIT构成小幅阻力，因为增加的拥有供应可能会减缓租金增长。

展望 — 接下来要关注什么

市场参与者将关注特朗普总统在2026年7月15日之前的签字或否决，之后将进入标准审查期。财政部的抵免认证规则制定过程预计将在法案生效后90天内完成，这将定义关键的资格细节。需要监测的关键水平包括ITB ETF在其200日移动平均线$97.50以上的持有情况，作为持续行业动能的迹象。如果法案获得签署，实施后的首次季度住房开工数据将在2026年第四季度发布，将提供该法案影响的早期评估。2026年7月的就业报告，特别是建筑行业的招聘情况，将表明劳动力能力是否能够满足潜在的新需求。

常见问题

该住房法案与之前的联邦努力有什么不同？

之前的主要联邦住房项目，例如2008年后的首次购房者税收抵免，主要通过给予购房者税收减免来刺激需求。而2026年的这项法案则通过激励建筑商来解决供给方面的限制。1986年的低收入住房税收抵免专门针对租赁物业。这项针对自住初级住房的新生产抵免是一种新颖的方法，试图在市场上最负担得起的细分领域增加待售库存，而该领域的短缺最为严重。

这对抵押贷款利率和住房可负担性有什么影响？

该法案并不直接影响抵押贷款利率，抵押贷款利率由联邦储备委员会和资本市场设定。通过增加住房供应，该立法旨在减缓房价上涨的速度，从而在3-5年的时间范围内改善可负担性。在短期内，任何显著的建设提升可能会增加对建筑贷款的需求，可能会对短期商业贷款利率施加轻微的上行压力。

哪些具体的房屋建筑商股票对初级住房市场的暴露最大？

D.R.霍顿专门为入门级市场运营其Express Homes品牌。Lennar的LGI Homes部门和PulteGroup的Centex品牌也对首次购房者的价格点有显著的暴露。专注于豪华住房的Toll Brothers（TOL）则暴露较小。投资者可以在每个建筑商的财报中监测季度订单增长和售价在$350,000以下的平均售价，以直接衡量影响。

结论

该法案代表了四十年来对新建待售住房建设的最大联邦激励。

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