房地产股票年初至今超越标普500达200个基点

# 房地产股票年初至今超越标普500达200个基点

房地产股票在6月13日延续了2026年的反弹，继续显著超越更广泛的市场。该行业的上涨主要归因于通胀数据的缓和，这巩固了投资者对即将到来的美联储降息的预期。这一货币政策的转变被视为对利率敏感资产的直接利好，房地产投资信托（REITs）领涨。道琼斯美国房地产指数年初至今上涨14.2%，大幅超过同期标普500的12.2%的回报，标志着今年该行业表现最强劲之一。

背景 — 为什么现在重要

当前的反弹逆转了房地产长期表现不佳的局面。由于美联储在四十年来最激进的加息周期中将联邦基金利率推高至5.25%以上，该行业在2023年下跌了28%。更高的借贷成本直接施压房地产估值，并增加了REITs和开发商的融资费用。2026年反弹的催化剂是通胀的明显降温，核心PCE价格指数在5月份降至2.6%，为2021年3月以来的最低水平。根据CME FedWatch工具的数据，这一数据变化促使市场预计在7月FOMC会议上有78%的概率会降息25个基点。

数据 — 数字显示了什么

道琼斯美国房地产指数（DJUSRE）在6月13日收于570.24，年初至今上涨14.2%。这一表现超过了同期标普500指数的12.2%的回报。先锋房地产ETF（VNQ），作为该行业的关键代理，其净资产价值上升至98.75美元，交易量比其30天平均水平高出35%。推动指数上涨的主要成分股包括Prologis Inc.（PLD），年初至今上涨18%，以及Equinix Inc.（EQIX），上涨15.5%。反弹压缩了该行业的股息收益率；目前平均REIT收益率为3.8%，低于年初的4.5%，反映出显著的资本增值。

指标	年初至今表现	股息收益率
DJ美国房地产指数	+14.2%	3.8%
标普500指数	+12.2%	1.4%

分析 — 对市场/行业/股票的意义

这一反弹标志着对利率敏感股票的重大行业轮换，机构资金从科技股流出，流入房地产和公用事业。在房地产中，数据中心REITs如Equinix和数字基础设施提供商的表现优于传统的购物中心和零售REITs，受益于与人工智能计算需求相关的持续需求。对反弹持续性的主要风险是顽固的高工资通胀，这可能会延迟美联储的降息，并保持资本化率居高不下，可能会阻碍房地产交易。对iShares抵押贷款房地产ETF（REM）的对冲基金持仓数据显示，空头兴趣急剧减少，从上个月的12%降至7%，表明广泛覆盖了看跌的押注。

前景 — 接下来要关注什么

该行业的直接催化剂是7月30日的联邦公开市场委员会决定。确认降息25个基点可能会进一步提供动力，而延迟则可能引发快速回调。交易者正在关注DJUSRE的575水平，这代表了自2022年4月以来未被突破的关键技术阻力位。下一个主要的通胀数据，即6月份消费者价格指数报告，将于7月11日发布，这对于确认通缩趋势至关重要。第二季度财报季将于7月15日开始，届时大型REITs将发布财报，这将提供关于运营资金和入住率的关键数据。

常见问题解答

REITs在降息期间是一个好的投资吗？

历史上，REITs在新一轮宽松周期的首次降息后的12个月内表现良好。较低的借贷成本降低了融资费用，并可能刺激房地产交易，从而支持估值。然而，表现也取决于经济背景；针对经济急剧放缓的降息可能会对房地产需求和入住率产生负面影响，从而抵消降息的好处。

REIT和房地产股票有什么区别？

房地产投资信托（REIT）是一种特定的公司结构，法律要求至少将90%的应税收入分配给股东作为股息，从而提供高收益。房地产股票可以包括传统的房地产开发商、经纪人和服务公司，这些公司不受这些分配规则的约束，通常将收益再投资于增长，导致较低的股息支付。

通胀如何影响房地产估值？

适度的通胀可以使房地产拥有者受益，因为它允许他们随着时间的推移提高租金收入，从而支持更高的房地产估值。然而，高且快速上升的通胀，如2023年所见，通常迫使中央银行积极加息。这增加了资本化率和用于房地产估值模型的折现率，直接施压资产价格，并使融资成本更高。

结论

房地产在2026年的复苏是对美联储确认转向货币宽松的直接押注。

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