Harbinger: modelo inmobiliario deportivo impulsará valor

Párrafo inicial

Rashuan Williams, fundador de Harbinger Sports Partners, dijo a Bloomberg el 1 de mayo de 2026 que la industria de los deportes profesionales está entrando en una transición estructural que él denomina "sports 2.0", un modelo de negocio en el que el desarrollo inmobiliario y las fuentes de ingresos auxiliares impulsan de forma material el valor de las franquicias. Williams argumentó que los equipos están pasando de un modelo de ingresos puramente deportivos—derechos audiovisuales, taquilla y patrocinios—a uno que integra inmuebles de uso mixto, hostelería y comercio local durante todo el año vinculados a los activos de los estadios (Bloomberg, 1 de mayo de 2026). Esta tesis llega en un momento en que compradores tanto públicos como privados están revaluando agresivamente las franquicias deportivas: las valoraciones de Forbes de 2025 siguen mostrando que los equipos más importantes se negocian a múltiplos muy por encima de activos comparables en medios (Forbes, 2025). Para los inversores institucionales, la cuestión estratégica es si los flujos de caja procedentes de inmuebles adyacentes a los recintos pueden ensanchar de forma sostenible los múltiplos de valor de empresa o simplemente reubicar el riesgo desde la volatilidad operativa hacia los ciclos de propiedad y desarrollo.

Contexto

La conversación que Williams inició el 1 de mayo de 2026 se apoya en un desplazamiento de varios años en la economía de los derechos deportivos y los recintos. Las líneas de ingresos tradicionales—tarifas de transmisión, ingresos por taquilla y merchandising—siguen siendo materiales: según estimaciones del sector, el mercado deportivo global superó aproximadamente los $500.000 millones en 2024 (PwC Sports Survey, 2024). Sin embargo, el crecimiento en esas líneas se ha desacelerado respecto al repunte postpandemia, lo que ha llevado a los propietarios de franquicias a buscar diversificación de ingresos. Williams enmarca esto como una reasignación de gestión y capital: desplegar inmuebles adyacentes para capturar ingresos auxiliares (retail, oficinas, residencial y hostelería) y suavizar la estacionalidad.

Para los inversores que siguen las valoraciones de franquicias, las señales son visibles. La lista de valoraciones de equipos de Forbes en 2025 mostró que las franquicias con mayor valoración alcanzaban precios en múltiples miles de millones (Forbes, 2025)—una revaloración estructural frente a comparables en medios públicos. Esa revaloración no puede desvincularse de la optionalidad inmobiliaria incrustada en algunos modelos de propiedad. El desarrollo adyacente a estadios puede requerir intensivas cantidades de capital, pero cuando tiene éxito genera flujos de caja recurrentes y una base de activos más diversificada que puede justificar valoraciones más altas en procesos de venta en mercados privados.

Un punto contextual importante: no todas las franquicias disponen del terreno, la zonificación o la voluntad política local para ejecutar desarrollos maestros a gran escala. La capacidad diferencial para convertir activos de recintos en ecosistemas de uso mixto será un determinante central de qué clubes y propietarios capturan retornos extraordinarios. Esta heterogeneidad geográfica y regulatoria crea una dispersión de resultados que los compradores institucionales deben modelar explícitamente.

Análisis profundo de datos

Las observaciones de Williams se alinean con la actividad transaccional observable y las exposiciones de sociedades cotizadas. Desde 2020, un subconjunto de transacciones en las que equipos u operadores de recintos controlaban parcelas adyacentes han mostrado primas transaccionales frente a equipos comparables sin esa optionalidad. Por ejemplo, firmas que han integrado el desarrollo de recintos han reportado contribuciones incrementales al NOI (ingreso operativo neto) que oscilan desde bajos dígitos sencillos hasta puntos porcentuales de dos dígitos en los tres años posteriores a la apertura de componentes de uso mixto en estudios de caso citados por consultores del sector (Industry Reports, 2022–2025). No obstante, estos resultados son sensibles al momento: la inflación de los costos de construcción alcanzó su pico en 2022–23 y solo se ha normalizado parcialmente, alterando las dinámicas de TIR (IRR).

Los ingresos por transmisión y derechos siguen siendo grandes y relativamente estables, pero el crecimiento comparativo está comprimido. Según conteos de la industria, los ciclos de derechos de medios en EE. UU. para las grandes ligas se aseguraron mediante acuerdos a largo plazo a lo largo de principios de los años 30, lo que atenúa el potencial de subida a corto plazo para los múltiplos de derechos (presentaciones de ligas, 2021–2024). Ese meseta estructural aumenta el valor marginal de las líneas de ingresos no vinculadas a los medios. Williams cuantificó este giro de forma retórica el 1 de mayo de 2026; los datos sugieren una realocación real en los presupuestos de capital—más gasto en adquisición de suelo, desarrollo vertical y arrendamientos a largo plazo vinculados a ecosistemas de recintos (Bloomberg, 1 de mayo de 2026).

Desde la perspectiva de mercado público, los REITs y operadores cotizados con exposición a recintos deportivos—ya sea directa o a través de activos de entretenimiento—están siendo valorados ahora sobre un modelo mixto: rentabilidades base de la propiedad más volatilidad asociada a eventos. Por ejemplo, empresas con activos inmobiliarios de entretenimiento han reportado tasas de capitalización (cap rates) típicamente entre 150 y 300 puntos básicos menores que activos industriales suburbanos comparables, reflejando el perfil único de flujos de caja y el valor por escasez de los grandes recintos urbanos (presentaciones públicas, 2023–2025). Los inversores deben separar el riesgo de liquidez y operativo incrustado en dichos diferenciales.

Implicaciones para el sector

Si realmente está surgiendo el "sports 2.0" tal como propone Williams, varios sectores verán efectos colaterales. Primero, los promotores inmobiliarios y los urbanistas colaborarán con mayor frecuencia con los grupos propietarios de franquicias, elevando la relevancia de los REITs y los desarrolladores inmobiliarios cotizados en las tesis de inversión deportiva. Esas compañías pueden beneficiarse donde la zonificación y la demanda permitan superposiciones de uso mixto. Segundo, la financiación municipal y las estructuras fiscales se volverán centrales: los modelos de financiación público-privada, la financiación mediante incremento del impuesto sobre el valor (tax-increment financing) y los compromisos de infraestructura determinarán la viabilidad y el calendario de los proyectos.

Tercero, las empresas de medios y los broadcasters pueden enfrentarse a una perspectiva de crecimiento más lenta impulsada por derechos, lo que podría desplazar prioridades estratégicas hacia asociaciones locales más profundas y acuerdos de reparto de ingresos. El perfil de márgenes de los equipos que capturen ingresos inmobiliarios exitosos será distinto respecto a los pares que sigan dependiendo de los derechos. Esa dispersión genera oportunidades de selección activa para carteras institucionales en lugar de una exposición pasiva amplia a proxies de renta variable vinculados al deporte.

Por último, los mercados secundarios—hostelería, operadores retail y bases fiscales locales—serán recalibrados. Los gobiernos locales evaluarán cada vez más los multiplicadores económicos a largo plazo cuando aprueben desarrollos en las áreas de los estadios. Esos a