Guerra en Irán pone en riesgo la vivienda en EE. UU.

Contexto

La guerra en Irán ha introducido un shock geopolítico que está cambiando de forma material la trayectoria de la recuperación inmobiliaria en EE. UU. CNBC informó el 25 de marzo de 2026 que las tasas hipotecarias han subido hacia niveles no vistos en décadas, con la tasa hipotecaria fija a 30 años citada en aproximadamente 6,9% (Freddie Mac) y el rendimiento del bono del Tesoro estadounidense a 10 años cotizando cerca de 4,10% el 24 de marzo de 2026 (Bloomberg), una repricing rápido desde el inicio de este año. Ese aumento en los rendimientos a largo plazo ocurre al mismo tiempo que los principales indicadores del sector vivienda se debilitan: las ventas pendientes de viviendas se reportaron con una caída de 5,4% interanual en febrero de 2026 (NAR, citado por CNBC), y las solicitudes de compra hipotecaria han disminuido en las últimas semanas según datos del sector. La combinación de mayores costos de financiación y una incertidumbre económica y de política elevada ha desplazado el sentimiento del mercado de una recuperación tentativa a una retracción, con dinámicas tanto de la demanda como de la oferta deteriorándose de formas medibles.

Los canales inmediatos por los que el conflicto está afectando la vivienda son claros: el repunte en los rendimientos del Tesoro, el aumento de las primas por riesgo en valores respaldados por hipotecas (MBS), y un incremento en las tasas de descuento utilizadas por compradores institucionales y minoristas. Los prestamistas han endurecido el crédito a la luz de la volatilidad en el mercado secundario; según informes, varios servicers regionales ampliaron los diferenciales de precios y aumentaron los overlays de crédito en marzo de 2026. En el lado de la demanda, los compradores están recalibrando la asequibilidad: una tasa hipotecaria a 30 años de 6,9% implica aproximadamente entre 20% y 25% más en pagos mensuales que una tasa de 4,5% para el mismo monto de préstamo, estrangulando el poder de compra en niveles de renta más bajos y reduciendo el grupo de compradores calificados.

El contexto histórico importa. Aunque este shock difiere en origen de la crisis hipotecaria de 2007-08, la velocidad del repricing de las tasas se asemeja a episodios pasados donde los rendimientos saltaron hacia un nuevo régimen, comprimiendo la actividad inmobiliaria. A diferencia de la crisis financiera global, el apalancamiento en balance de las carteras hipotecarias de los hogares es generalmente menor hoy; aun así, las tasas más altas tienen un efecto mecánico e inmediato sobre los volúmenes de compra y sobre los canales de refinanciación que alimentan la liquidez bancaria y la economía del servicio hipotecario.

Análisis de datos

Cuantificar el efecto requiere una mirada enfocada a los puntos de datos disponibles. Como informó CNBC el 25 de marzo de 2026, la tasa hipotecaria fija a 30 años se situó cerca de 6,9% (Freddie Mac), un nivel que históricamente reduce la actividad de compra. Las ventas pendientes de viviendas cayeron 5,4% interanual en febrero de 2026 según la National Association of Realtors (NAR) citado por CNBC, lo que indica un debilitamiento de la demanda incluso antes de que los compradores experimenten la transmisión completa de las tasas. De forma concurrente, el rendimiento del Tesoro estadounidense a 10 años subió a aproximadamente 4,10% el 24 de marzo de 2026 (Bloomberg, citado por CNBC), un insumo clave en la fijación de precios hipotecarios y en las decisiones de margen de descuento para inversores en MBS.

Los datos a nivel de solicitudes subrayan el impacto a corto plazo: las solicitudes de compra hipotecaria han disminuido semana a semana, con agregadores de la industria reportando caídas porcentuales de dos dígitos en algunos periodos informados (CNBC, marzo de 2026). La refinanciación —que había sido un viento a favor para el flujo de caja de los hogares y los ingresos por comisiones bancarias— está en gran medida inactiva cuando las tasas a 30 años se sitúan cerca del 7%. Los pipelines de originación que dependen de los ingresos por comisiones de refinanciación para subsidiar la economía de los préstamos de compra serán materialmente más delgados en este entorno.

Las métricas del lado de la oferta aportan claridad adicional. Encuestas entre agentes inmobiliarios citadas en reportes del sector sugieren que los vendedores son cada vez más sensibles al precio y algunos están retrasando las listas porque el costo de reemplazo de la vivienda ha aumentado; una encuesta del sector en marzo de 2026 indicó que casi la mitad de los agentes participantes esperaba menos nuevos anuncios hasta el segundo trimestre de 2026 (según CNBC). El inventario sigue siendo ajustado en términos de meses de oferta respecto a ciclos normales, pero la descoordinación entre las expectativas de precio de lista y la capacidad de pago de los compradores se está ampliando. Tomados en conjunto, estos puntos de datos señalan un mercado en el que el volumen de transacciones, más que el inventario, determinará las dinámicas de precios en el corto plazo.

Implicaciones por sector

La exposición al mercado residencial es amplia: originadores hipotecarios, administradoras de préstamos (servicers), bancos regionales, promotores inmobiliarios y REITs enfocados en alquiler unifamiliar o activos respaldados por hipotecas enfrentan riesgos diferenciados pero correlacionados. Los originadores ven compresión de márgenes en préstamos de compra a medida que los diferenciales en el mercado secundario se amplían; los servicers enfrentan mayor estrés operativo si las morosidades suben y los costos de servicio aumentan. Los bancos regionales con posiciones concentradas en MSR (mortgage servicing rights) o exposición a préstamos para alquiler unifamiliar podrían experimentar tensiones de capital y liquidez si las pérdidas se aceleran.

Los promotores ya están viendo una desaceleración de la demanda; los constructores que cotizan en bolsa reportaron una ralentización en las cancelaciones y en la actividad de nuevos pedidos durante principios de 2026 en comentarios sobre resultados. En un entorno de tasas más altas, los umbrales típicos de asequibilidad del comprador disminuyen y la sensibilidad al precio aumenta: históricamente, un incremento de un punto porcentual en las tasas hipotecarias se ha asociado con una caída del 5-7% en la actividad anualizada de ventas de vivienda en los mercados metropolitanos desarrollados de EE. UU., lo que se traduciría en rotaciones de lote y absorción en comunidades materialmente menores para los constructores.

Para los REITs orientados a la vivienda y los inversores en MBS, la pregunta crítica es la dinámica de diferenciales frente a la exposición a duración. Si las primas por riesgo se amplían pero los rendimientos del Tesoro se estabilizan, los diferenciales pueden compensar el riesgo de crédito añadido; si los rendimientos continúan repricing al alza, las pérdidas por duración en carteras existentes de MBS y REITs de tasa fija podrían ser significativas. Los actores institucionales reevaluarán estrategias de cobertura, y muchos probablemente reducirán su huella de duración e incrementarán reservas de liquidez.

Evaluación de riesgos

El principal riesgo macro es un conflicto prolongado que sostenga precios del petróleo y de las materias primas más altos, alimentando expectativas de inflación y empujando los rendimientos reales al alza. Los shocks en el precio del petróleo se han transmitido históricamente a la inflación y a la política monetaria, y la cotización actual del mercado implica una volatilidad incrementada. Si el suceso geopolítico conduce a aumentos sostenidos en el plazo