Arco Vara sale de Bulgaria con la compra de Botanica Lozen por 6,3 M€

Arco Vara AS anunció el 29 de septiembre de 2026 la firma de un acuerdo preliminar para vender su 75% en la promotora búlgara Botanica Lozen EOOD a Kamaleo Invest OOD por 6,3 millones de euros. Kamaleo Invest ya posee el 25% restante y está representada por Christian Petrov, director general de Botanica Lozen desde el 27 de octubre de 2025, por lo que la operación es una compra por la dirección. El cierre está previsto para el 26 de febrero de 2027 y Arco Vara afirma que saldrá por completo del desarrollo inmobiliario búlgaro.

Contexto — por qué la salida de Bulgaria importa ahora

Arco Vara es accionista del proyecto Botanica Lozen desde 2018, cuando adquirió íntegramente la sociedad predecesora Arco Lozen EOOD por 2,939 millones de euros. La compañía señaló que la compra original no se trató como combinación de negocios porque el objetivo no tenía operaciones activas: esencialmente, una compra de suelo con potencial de desarrollo.

La operación ahora deshace esa posición con un comprador ya dentro de la empresa. Kamaleo Invest compró su 25% en mayo de 2026 y ese mismo mes el balance del proyecto se reformó con la conversión de unos 5,7 millones de euros de pasivos por préstamos en capital. Arco Vara indicó que esos cambios alteraron sustancialmente la posición financiera de Botanica Lozen tras el cierre del ejercicio 2025.

La salida se enmarca en una limpieza más amplia. Arco Vara también enajenará cinco entidades búlgaras inactivas: Arco Riverside EOOD, Arco Manastirski EOOD, Arco Vara Bulgaria EOOD, Arco Invest EOOD e Iztok Parkside EOOD. La compañía afirmó que no tienen peso material en los activos, resultados o flujo de caja del grupo.

El capital liberado por la venta se destina a los proyectos estonios de Arco Vara, que la empresa identifica como Luther Quarter y Arcojärve. El planteamiento es una reasignación de capital hacia el mercado local, no una venta forzosa.

Datos — qué muestran las cifras

El precio de compra se divide en tres pagos. El comprador paga 1,27 millones de euros como depósito no reembolsable en siete días hábiles desde la firma, 1,00 millón de euros antes del 31 de octubre de 2026 y 4,03 millones de euros en el cierre. Arco Vara indicó que los dos primeros pagos se financiarán con un préstamo de Botanica Lozen EOOD al comprador.

Concepto	Cifra
Precio del 75%	6,3 millones de euros
Depósito (7 días hábiles)	1,27 millones de euros
Segundo pago (31 oct 2026)	1,00 millón de euros
Pago en el cierre	4,03 millones de euros
Plazo de cierre	26 feb 2027

La compañía sitúa el patrimonio de Botanica Lozen en unos 8,7 millones de euros, tras la conversión de capital de mayo de 2026 y la venta del 25%. Frente a la cifra previa a la conversión de 654 mil euros reportada para 2025, es un cambio de paso en la estructura de capital, no una ganancia operativa.

Botanica Lozen no registró ingresos en 2023, 2024 ni 2025. El resultado neto pasó de una pérdida de 432 mil euros en 2023 a un beneficio de 177 mil euros en 2024 y una pérdida de 612 mil euros en 2025. Los activos totales subieron de 12,121 a 13,629 millones de euros entre 2024 y 2025, mientras los pasivos totales crecieron de 10,817 a 12,935 millones de euros.

Los pasivos por préstamos eran de 139,5 mil euros a 28 de septiembre de 2026, todos debidos a sociedades del grupo Arco Vara. Arco Vara afirmó que ese saldo será cero en el cierre.

Análisis — qué significa para mercados y sectores

La línea más llamativa es la previsión de beneficio: Arco Vara dijo que el precio de 6,3 millones de euros se acerca al valor patrimonial atribuible a su participación, por lo que no espera un impacto material en el beneficio. Para una participación vendida a valor contable aproximado, la transacción es una simplificación del balance, no un evento de cristalización de valor.

Los efectos de segundo orden pasan por la consolidación. Al cierre, Arco Vara deja de consolidar Botanica Lozen, por lo que los activos y pasivos del grupo caen por los saldos respectivos de la filial, netos de la contraprestación recibida. Con Botanica Lozen soportando 12,935 millones de euros de pasivos a finales de 2025 frente a 654 mil euros de patrimonio, los ratios de apalancamiento reportados del grupo deberían mejorar mecánicamente sin cambio alguno en las operaciones estonias subyacentes.

La estructura conlleva riesgo real para Arco Vara. Los dos primeros pagos, por 2,27 millones de euros, se financian con un préstamo de la propia sociedad objetivo: el vendedor financia parte de sus propios ingresos por la venta. Si el cierre se retrasa más allá del 26 de febrero de 2027, Arco Vara solo ha revelado que el depósito no es reembolsable; no divulgó remedios por incumplimiento de las cuotas posteriores.

La dimensión de partes vinculadas importa para los lectores de gobierno corporativo. Kamaleo Invest posee el 25% de la filial vendida, lo que la convierte en una transacción con partes vinculadas, aunque Arco Vara dijo que no alcanza el umbral de materialidad de la cláusula 7.9.4 de las normas del Nasdaq Tallinn. La enajenación sí califica como enajenación material de una participación según la cláusula 7.12. Arco Vara afirmó que los miembros de su consejo de administración y de supervisión no tienen interés personal.

El posicionamiento es directo. Es un valor inmobiliario nórdico/báltico de pequeña capitalización que reduce complejidad geográfica; el flujo sale de la exposición al desarrollo búlgaro y entra en promociones residenciales estonias. No hay lectura a nivel de índice con este tamaño.

Perspectivas — qué vigilar después

Tres hitos con fecha enmarcan la historia. El depósito de 1,27 millones de euros vence en siete días hábiles desde la firma. La cuota de 1,00 millón de euros llega antes del 31 de octubre de 2026. El cierre final, y el saldo de 4,03 millones de euros, vencen antes del 26 de febrero de 2027.

Arco Vara dijo que informará al mercado por separado cuando se cierre la transacción, por lo que la próxima divulgación firme es el propio aviso de cierre. Entre tanto, los lectores pueden seguir si el redespliegue de capital estonio en los proyectos Luther Quarter y Arcojärve produce anuncios separados.

La marca Arco Vara seguirá usándose en Bulgaria bajo un acuerdo de licencia con una agencia inmobiliaria local ajena al grupo consolidado, por lo que la continuidad de marca sobrevive al cambio de propiedad. No hay procedimientos judiciales o arbitrales pendientes contra Botanica Lozen que puedan afectar materialmente a su negocio.

Preguntas frecuentes

¿Qué significa la venta de Botanica Lozen por Arco Vara para los inversores minoristas?

Para los accionistas, el titular es neutro. Arco Vara dijo que el precio de 6,3 millones de euros se acerca al valor patrimonial de su 75%, por lo que no espera un beneficio material. El efecto real es estructural: el grupo deja de consolidar una filial búlgara con 12,935 millones de euros de pasivos, y el capital se desplaza hacia promociones estonias. Es una operación de simplificación, no un evento de beneficios.

¿Por qué compra Kamaleo Invest el 75% restante de Botanica Lozen?

Kamaleo Invest ya poseía el 25% y está representada por Christian Petrov, que dirige Botanica Lozen como director general desde el 27 de octubre de 2025. La compra consolida la propiedad total bajo la dirección existente. Cabe destacar que los dos primeros pagos se financian con un préstamo de la propia Botanica Lozen: la sociedad objetivo financia parte de la contraprestación del comprador en lugar de un prestamista externo.

¿Qué ocurre con las operaciones búlgaras de Arco Vara tras la venta?

Arco Vara dijo que tras el cierre no tendrá filiales dedicadas al desarrollo inmobiliario en Bulgaria, poniendo fin a su riesgo empresarial y financiero directo ligado al desarrollo búlgaro. También se enajenan cinco entidades inactivas de proyectos anteriores. La marca Arco Vara continúa en Bulgaria solo mediante un acuerdo de licencia con una agencia local ajena al grupo.

Conclusión

Arco Vara vende su brazo de desarrollo búlgaro a valor contable aproximado, cambiando complejidad geográfica por capital para proyectos estonios.

Descargo de responsabilidad: este artículo es solo informativo y no constituye asesoramiento de inversión. El trading de CFD conlleva un alto riesgo de pérdida de capital.